作者：我眼中的城市更新

來(lái)源：我眼中的城市更新

（一）知名設(shè)計(jì)院。

上述設(shè)計(jì)院排名不分先后，更多的設(shè)計(jì)院我就不一一列舉了。當(dāng)然，是否知名，很難量化。其實(shí)關(guān)鍵在于各地地方政府的認(rèn)可程度。

規(guī)劃（包括概念規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、片區(qū)規(guī)劃）做的好，都能為提高容積率增加一些理由，有些東西需要做在前頭。

（二）著名規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家。

如新加坡規(guī)劃之父劉太格、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院朱榮遠(yuǎn)、共振城市規(guī)劃集團(tuán)戴帆、中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李曉江、同濟(jì)大學(xué)博士生導(dǎo)師孫施文、東南大學(xué)博士生導(dǎo)師王建國(guó)等等。

排名不分先后，也不局限于上述專(zhuān)家，只要當(dāng)?shù)卣J(rèn)可，相關(guān)的專(zhuān)家也具有較高的聲望和影響力，就足矣。有了業(yè)內(nèi)著名的規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家論證，有了他們的背書(shū)，提高容積率也是具有相當(dāng)?shù)目尚行浴Ｍ瑯?，知名?zhuān)家很難量化，關(guān)鍵在于地方政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可。

（三）地標(biāo)建筑。

每個(gè)城市都有專(zhuān)屬且不止一處地標(biāo)建筑，一提到上海就想到東方明珠電視塔、金茂大廈。一提到深圳速度就想到深圳國(guó)貿(mào)大廈、深圳平安金融中心等等。地標(biāo)建筑是城市的象征和名片，基本各大城市都有自己的地標(biāo)建筑，一般來(lái)說(shuō)作為地標(biāo)建筑，自然有充分的理由特事特辦一事一議了。當(dāng)然地標(biāo)建筑也意味著不能僅僅考慮經(jīng)濟(jì)利益，還要綜合考慮社會(huì)效益和公眾利益。有時(shí)候，地標(biāo)建筑未必容積率會(huì)很高。

（四）充分利用重大賽事會(huì)議時(shí)機(jī)。

一般來(lái)說(shuō)，各地承辦重大賽事、重大會(huì)議都有以下幾種原因可以達(dá)到提升容積率的目的：

第一是承辦重大賽事、重大會(huì)議急需財(cái)政支持，而土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。

第二，承辦重大賽事、重大會(huì)議，意味著八方來(lái)客，急需營(yíng)造更好的市容市貌形象工程，通過(guò)提升容積率可以向營(yíng)商城市大跨步發(fā)展的良好局面。

（五）提供更多公共基礎(chǔ)設(shè)施市政配套、更多保障房產(chǎn)業(yè)房或公共開(kāi)放空間。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各大城市基本都出現(xiàn)了城市病，各種公共配套匱乏，市政基礎(chǔ)設(shè)施不足，也出現(xiàn)了安全生產(chǎn)、消防、環(huán)保等等隱患。這些問(wèn)題的解決，不能僅僅依賴(lài)政府，更多還是需要依賴(lài)民間資本社會(huì)力量投資。作為補(bǔ)償，政府可以獎(jiǎng)勵(lì)一定的容積率以此鼓勵(lì)市場(chǎng)主體。

提高容積率主要論證方向是周邊的公共配套市政基礎(chǔ)設(shè)跟得上。換個(gè)角度。我們提供代建更多產(chǎn)權(quán)歸政府所有的公共配套市政基礎(chǔ)設(shè)施，是否可以以此換取地方政府給予更高的容積率？

（六）重大項(xiàng)目。

所謂重大項(xiàng)目，一般會(huì)分為國(guó)家級(jí)重大工程、地方重大工程。即便是地方重大工程，每個(gè)地方每個(gè)城市對(duì)重大項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)都有所不同，但是對(duì)納入重大項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目，都會(huì)扶持甚至特事特辦。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目要作為重大項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)門(mén)檻無(wú)非是納稅、產(chǎn)業(yè)落地、解決就業(yè)等等方面比一般的項(xiàng)目能產(chǎn)生更多的益處。對(duì)于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以申請(qǐng)地方的重大項(xiàng)目。

重大建設(shè)項(xiàng)目，可以帶動(dòng)引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)?shù)卣m當(dāng)提高容積率支持完全具有可行性。如產(chǎn)業(yè)勾地，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，商住用地地方政府都可以定向招拍掛低價(jià)甚至返還土地出讓金，提高容積率自然更簡(jiǎn)單。

（七）規(guī)劃編制或修改階段提前介入。

規(guī)劃編制不僅僅涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃，也涉及國(guó)土空間規(guī)劃，涉及十四五規(guī)劃等等上層次規(guī)劃。提前介入規(guī)劃編制或修編，涉及眾多層級(jí)政府、不同的職能部門(mén)，涉及多方利益的博弈。難度相對(duì)較大，但也不是不能實(shí)現(xiàn)。

綜上，中級(jí)技巧，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是找專(zhuān)家找品牌背書(shū)，找名目尋求地方政府支持，提前介入做好相關(guān)工作。

（一）政府城市規(guī)劃定位、交通軌道路網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)定位、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)落地、人口大規(guī)模流入等等發(fā)生重大變化。

從一般的副中心變成城市中心；從郊區(qū)變成市中心；從一般的交通位置，變成交通樞紐；從舊工業(yè)區(qū)變成未來(lái)的CBD；從低端的產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造成重點(diǎn)高科技園區(qū)；從一片空白到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地；當(dāng)然還有機(jī)場(chǎng)搬遷，限高的強(qiáng)制要求消失了。河流改道，原有的河道藍(lán)線周邊不再受限……

有些朋友覺(jué)得，這些都是政府規(guī)劃定位的事，市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商很難做的到，其實(shí)不然，關(guān)鍵要懂得借勢(shì)，尤其要與其他的市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商聯(lián)合團(tuán)結(jié)合作，與地鐵部門(mén)主動(dòng)溝通協(xié)調(diào)，共同推動(dòng)。比如地鐵規(guī)劃，相信政府也不愿意看到地鐵規(guī)劃在人煙稀少產(chǎn)業(yè)空白的郊區(qū)吧？如解決洪澇災(zāi)害，歷來(lái)洪澇災(zāi)害城市內(nèi)澇就是大難題，水利工程也不僅僅是政府的職責(zé)，我們開(kāi)發(fā)商能否聯(lián)合起來(lái)一起出錢(qián)出力為政府解決這個(gè)難題，解決了洪澇災(zāi)害，河道沿線的地質(zhì)安全問(wèn)題解決了一大半，提高容積率的條件起碼符合可實(shí)現(xiàn)的技術(shù)門(mén)檻，又為政府做貢獻(xiàn)消除洪澇災(zāi)害，相信地方政府也不會(huì)無(wú)視我們的付出，會(huì)給我們的建設(shè)項(xiàng)目提供一定的便利提高容積率。

政府的規(guī)劃發(fā)展定位也不是無(wú)的放矢，也需要民間資本和社會(huì)力量一同參與，才能多快好省共同推進(jìn)，否則也很難推進(jìn)。

（二）軍民融合概念，兩岸三地融合概念。

軍民融合，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，提升科技進(jìn)步，這是政府和時(shí)代的需要，也是創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)價(jià)值方式之一。如果我們的建設(shè)項(xiàng)目能夠促進(jìn)軍民融合，帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，解決地方財(cái)政收入問(wèn)題，地方政府給我們適當(dāng)提高容積率也是合情合理。

祖國(guó)尚未統(tǒng)一，不論地方政府還是中央政府，都是積極鼓勵(lì)兩岸三地加快融合。如果我們的建設(shè)項(xiàng)目能有利于兩岸三地加快融合，則是對(duì)和平統(tǒng)一大業(yè)作出貢獻(xiàn)。相關(guān)中央部委肯定大力支持我們，何愁容積率問(wèn)題。關(guān)鍵是不能弄虛作假。

（三）重大科研創(chuàng)新、高尖端人才等。

隨著中美貿(mào)易沖突、疫情等種種原因，國(guó)家大力發(fā)展科技，急需自主可控的重大科技創(chuàng)新。如果市場(chǎng)主體發(fā)揮靈活性?xún)?yōu)勢(shì)，協(xié)助國(guó)家引進(jìn)高尖端人才（必須相關(guān)政府部門(mén)認(rèn)可），如有院士或諾貝爾獎(jiǎng)獲得者為我們站臺(tái)背書(shū)，推動(dòng)某些領(lǐng)域重大科研創(chuàng)新，國(guó)家相關(guān)科技部委支持提高容積率，反哺推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展。事實(shí)上形成重大高科技產(chǎn)業(yè)與一般商住房地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。想必，中央相關(guān)部委都會(huì)支持我們建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)我們有所補(bǔ)償。

（四）解決政府其他重大訴求問(wèn)題。

借勢(shì)的原則是天下沒(méi)有白吃的午餐，要想借政府的勢(shì)，獲得足夠的經(jīng)濟(jì)利益，就要把政府的利益捆綁到我們利益鏈條中。什么是政府的利益？一是政府的可以獲得經(jīng)濟(jì)利益。二是解決政府一時(shí)難以或者不方便解決的問(wèn)題。比如現(xiàn)在政府希望加強(qiáng)科研創(chuàng)新，我們能否幫忙引進(jìn)高尖端人才？能否提供國(guó)家實(shí)驗(yàn)室？我們能否引進(jìn)重大高科技技術(shù)？等等

所謂高級(jí)技巧，在于互惠互利，在于格局，在于與地方政府的博弈。

（一）涉及安全隱患，地質(zhì)安全、機(jī)場(chǎng)軌道、橙線等等，就不要奢望了。安全無(wú)小事。在經(jīng)濟(jì)利益和安全問(wèn)題面前，安全永遠(yuǎn)排第一位。

（二）人多力量大，盡量不要單獨(dú)找關(guān)系提高容積率，容易被社會(huì)輿論所關(guān)注，即便本身項(xiàng)目提高容積率合法合理，也難以被社會(huì)輿論所詬病。

（三）不要踩紅線不要做違法的事。常在河邊走總有濕腳的一天。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 商住項(xiàng)目提高容積率的技巧（二）