投資：價值增值型及機會型策略

最近幾年，遠洋資本根據市場變化，一直調整投資策略。其對投資項目的要求十分清晰，即在合適的時機找到資產優(yōu)良的項目，如具有增值潛力的物業(yè)或挖掘不良資產。

遠洋資本奉行“買入—修復—退出”的投資模式，相比培育期的物業(yè)，遠洋資本更關注一線或強二線城市商辦市場中成熟的能夠產生穩(wěn)定現金流的優(yōu)質物業(yè)，通過提高杠桿、更換管理團隊等手段低成本修復物業(yè)，然后在短期內出售給保守的長期持有人，為投資人創(chuàng)造良好回報。

遠洋資本2017年收購中銀資產包項目，就是一個成熟項目案例。6個子項目即北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈。

該資產包所含項目總建筑面積約20萬平方米，平均出租率接近80%，資產包內各項目均為成熟經營狀態(tài)，擁有穩(wěn)定的現金流。這些交易由設立在境外的附屬公司以股權交易形式完成。

北京鉆石大廈

北京鉆石大廈位于中關村軟件園，園區(qū)在云計算、大數據、互聯網金融、人工智能等方面形成全國領先的產業(yè)集群，是新一代信息技術產業(yè)高端專業(yè)化園區(qū)和北京建設世界級軟件名城核心區(qū)。物業(yè)產權建筑面積約為2.3萬平方米。

與新技術新產業(yè)結合，做出合理估值是遠洋資本投資較為關注的特征。在經濟下行時把握投資機會，占據核心城市商辦資源，提高資本回報率，是遠洋資本獨到投資眼光及專業(yè)投資能力的體現。除了資金量占用較大的持有型物業(yè)投資，遠洋資本實際上還較早地在股權投資領域對“地產+”賽道進行了布局。

募資：多樣化金融產品設計

不動產資管的一大核心能力是強大的募資能力和全過程金融產品的設計能力，對照“融、投、管、退”的全價值鏈路徑，將業(yè)務周期長短組合，股債權形式靈活配置，進行多樣化的金融產品布局和主動管理，推動不動產價值提升，獲得高安全邊際。

回看融資成本，中銀資產包項目整體收購成本較低，有一定增值空間，這也是遠洋資本看中項目的重要原因。項目團隊為該資產包量身定制了“境外借款、內保外貸”的資產包整體融資方式，確保資管全周期兩個初始環(huán)節(jié)的順利展開，這也導致了退出時增值幅度較高。

遠洋資本還輔以股權投資來為產業(yè)鏈賦能，為運營能力提效，帶來的直接效果是物業(yè)租金乃至整體投資回報的提升。

投后：通過更新和再運營實現資產增值

不動產運營收益偏低是無法繞過的一個難點。造成租金收益率低的一個重要原因是資產價格增長速度超過租金收益增速及運營收益增速，往往呈現不對稱現象。

在投后管理上，遠洋資本認為，持有型不動產運營的核心在于控本增收，一切工作就是為了最終實現凈坪效的提升，也就是營運凈收入NOI的提升。遠洋資本的優(yōu)勢是在于依托集團全產業(yè)鏈優(yōu)勢和自帶的地產基因，面對綜合性商辦項目，輕重并舉，優(yōu)勢畢現。

在價值提升上，遠洋資本根據項目特點，一早便明確了“整合關鍵要素、聚焦價值提升”的大方向。具體運營過程中，遠洋資本對現有租戶需求和之前物業(yè)管理中的問題進行收集。然后團隊通過定期分析項目運營情況，與收購目標進行對比，在商業(yè)定位、物業(yè)運營、更新改造、營銷策劃、租金提升、社群運營等領域多措并舉，進行一系列租賃策略調整，控本增收，實現科技企業(yè)整體承租，促使基金已投物業(yè)在出租率、平均租金等指標上均實現進一步優(yōu)化，獲取穩(wěn)定現金流，資管周期閉環(huán)格局已初步顯現。顯然，鉆石大廈項目也是通過“管”這一環(huán)節(jié)使資產價值得到有效提升。

退出：精準預判市場  把控時機

華爾街有句名言——“只要有穩(wěn)定的現金流，就把它證券化”。投融管退，在國內最難的就是“退”，這已經成為判斷資管公司綜合實力強弱的重要衡量指標。

即便建立了所謂的退出體系，即便足夠了解項目本身，但由于外部因素變量多——比如宏觀環(huán)境、大資本市場冷暖等等，都可能讓退出成為比投資還難先驗的事情，因而退出的不確定性仍有很多。

一般情況下，北京項目整體退出渠道更多以大宗交易收購為主，這樣方能實現收益率的最大化。遠洋資本城市更新基金于2018年12月正式設立，認繳規(guī)模約為50億元人民幣。

此次北京鉆石大廈項目順利交割，依托合理投資估值、退出時機的精準把握，對交易價格和對手的把控，以及覆蓋“募、投、管、退”全周期的閉環(huán)資管操盤手法，在投資周期內順利退出，成為遠洋資本在基金管理、資產管理方面為自身乃至同類另類資產管理公司提供的值得借鑒的“樣本”。

具體可歸結為租金差邏輯，低買高賣，6個項目資產包打包收購價劃算，最后通過運營方式處置，回籠資金時，單個項目退出溢價空間更大。

當然，北京鉆石大廈項目的退出，不是結束，而是另一個新的開始。截至目前，遠洋資本城市更新基金已投資多個位于北京、上海核心商圈的商辦物業(yè)，并逐步邁入退出階段。

遠洋資本成功退出項目統(tǒng)計表一覽（不完全統(tǒng)計）