從土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的適用范圍來(lái)看，該類型項(xiàng)目需以原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及其成員實(shí)際掌控用地為主，另外還可以包括一定范圍的納入違法建筑空間管控專項(xiàng)行動(dòng)的未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)未建設(shè)空地。具體實(shí)施條件上，實(shí)施條件以街道為界限，要求至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉(zhuǎn)）地手續(xù)的土地。從土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的利益分配上，主要是：算大賬，算細(xì)賬。即：主要通過(guò)政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位“算大賬”——通過(guò)資金安排、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等；原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益人“算細(xì)賬”——通過(guò)貨幣、股權(quán)和實(shí)物安置等推進(jìn)項(xiàng)目。

以龍崗區(qū)項(xiàng)目操作流程為例，主要經(jīng)過(guò)4個(gè)階段：開發(fā)商前期摸底調(diào)查-立項(xiàng)申報(bào)階段-方案編制與申報(bào)階段-方案實(shí)施階段。

前述已說(shuō)明，土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目大致需經(jīng)過(guò)：開發(fā)商前期摸底調(diào)查-立項(xiàng)申報(bào)階段-方案編制與申報(bào)階段-方案實(shí)施階段這樣四個(gè)階段。從政府審批角度，則主要會(huì)出現(xiàn)下列相關(guān)事項(xiàng)及程序：

以下筆者結(jié)合土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的操作流程，簡(jiǎn)要分析該類型項(xiàng)目各階段主要工作及注意事項(xiàng)。

1.主要前期摸底調(diào)查需對(duì)于項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括但不限于：項(xiàng)目是否與城市更新范圍存在沖突；項(xiàng)目的范圍、范圍內(nèi)的土地性質(zhì)；是否存在老屋村、歷史違法建筑等；是否占用國(guó)有儲(chǔ)備用地；土地的所屬情況，是否存在“外賣”地、長(zhǎng)期租用地、“以租代售”地；對(duì)于村股份公司、村民實(shí)際控制的地塊信息進(jìn)行核實(shí)。

2.前期摸底調(diào)查過(guò)程中還需注意，項(xiàng)目范圍內(nèi)地塊是否有法定圖則覆蓋或未制定法圖、需要對(duì)法圖進(jìn)行修訂的情形；項(xiàng)目地塊是否有涉及城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃或生態(tài)控制線；片區(qū)規(guī)劃、配建情況；初步測(cè)算項(xiàng)目盈利情況等。

1.關(guān)于前期墊付資金問(wèn)題，由于開發(fā)商提前介入，但是現(xiàn)階段開發(fā)商不屬于開發(fā)主體的“身份”，為了保證前期墊付的資金可以收回，須與村股份公司簽訂“前期服務(wù)框架協(xié)議”，前期墊付的資金需要村股份公司蓋章認(rèn)定，后期開發(fā)商如不能成為項(xiàng)目的開發(fā)主體，需要村股份公司支付開發(fā)商提供前期服務(wù)的相關(guān)費(fèi)用。

2.協(xié)商補(bǔ)償金額與貢獻(xiàn)土地問(wèn)題，深圳市在大鵬新區(qū)實(shí)行大小村改革試點(diǎn)，其他區(qū)仍然存在大小村的情況；可能出現(xiàn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，小村土地貢獻(xiàn)率高，大村土地貢獻(xiàn)率低，需要村股份公司平衡大村、小村在補(bǔ)償金額與土地貢獻(xiàn)率不匹配的問(wèn)題，避免影響項(xiàng)目的整體進(jìn)程。

1.前期委托第三方測(cè)繪需要同步進(jìn)行實(shí)施方案的編制工作，實(shí)施方案涉及到原村集體的留用地的選擇、土地分配、分期實(shí)施等；開發(fā)商可提前與股份公司商定留用地的選擇、分配、開發(fā)等，簽訂書面的約定，避免村股份公司領(lǐng)導(dǎo)換屆導(dǎo)致項(xiàng)目的擱置。

2.在項(xiàng)目地塊進(jìn)行土地信息核查，根據(jù)核查信息與實(shí)際現(xiàn)狀的差異調(diào)整實(shí)施方案；確定項(xiàng)目留用地實(shí)際情況，是否需要進(jìn)行土地整備規(guī)劃研究，其他調(diào)研方案研究工作。

1.獲得留用地批復(fù)、引入開發(fā)主體后，需要與項(xiàng)目?jī)?nèi)的建（構(gòu)）筑物、土地所有人進(jìn)行簽約確權(quán)，以便房屋拆除、移交；此時(shí)，開發(fā)商需要同步參與確權(quán)，重點(diǎn)關(guān)注股份公司與村民簽訂的確權(quán)合同的中關(guān)于原產(chǎn)權(quán)的面積，避免簽約面積與實(shí)際的建面存在較大差距，后續(xù)回遷面積增加過(guò)多，直接影響開發(fā)商的可售面積。

2.另外，實(shí)際操作中，政府可能根據(jù)公共利益需要，存在提前移交政府所需要的地塊的情況，開發(fā)商與村股份公司需要提前做好相應(yīng)應(yīng)對(duì)。

按《深圳市土地整備利用統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號(hào)）的相關(guān)規(guī)定,在取得留用地批復(fù)后，開發(fā)主體才可作為合作方介入；而在實(shí)際操作中，開發(fā)商一般在項(xiàng)目開啟時(shí)就已經(jīng)以“意向合作方”或“合作方”的身份介入。實(shí)操中，開發(fā)商通過(guò)前期摸底調(diào)查后確定介入的，須注意與村股份公司簽訂類似“前期服務(wù)框架協(xié)議”方式，保障開發(fā)商對(duì)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目提供前期的服務(wù)與資金投入、后續(xù)項(xiàng)目推進(jìn)的有效性。

另外，開發(fā)商參與利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，主要還是需注意以下各階段資金投入需求：

針對(duì)項(xiàng)目地塊所屬情況，對(duì)于“外賣”地、長(zhǎng)期租賃地塊等需要提前介入，必要時(shí)進(jìn)行訴訟，需要提前準(zhǔn)備訴訟費(fèi)用；同時(shí)需要獲取項(xiàng)目地塊的相關(guān)信息獲取，需要找政府部門或者第三方機(jī)構(gòu)、村股份公司等取得項(xiàng)目地塊的具體信息（即項(xiàng)目前期摸底調(diào)查所需資料）所支出費(fèi)用。

本階段工作與前期摸底調(diào)查階段緊密結(jié)合，主要土地性質(zhì)的核查、可能存在老屋村、占用國(guó)有儲(chǔ)備用地、無(wú)法圖或調(diào)整法圖的情況，需要按照要求延長(zhǎng)時(shí)間、制作相應(yīng)的規(guī)劃研究，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)論證工作。

開發(fā)商墊付的資金：搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，由于按照土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定：政府支付的主要費(fèi)用：建（構(gòu)）筑物的費(fèi)用，按照重置價(jià)計(jì)算；對(duì)于留用地中的未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)土地按照所在區(qū)域工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的50%核算；政府給與村股份公司和村民費(fèi)用，與實(shí)際所需的費(fèi)用存在較大的缺口，需要開發(fā)商支付；考慮到項(xiàng)目建設(shè)周期，回遷之前的安置費(fèi)用，同時(shí)需要考慮存在建設(shè)周期延長(zhǎng)的臨時(shí)安置費(fèi)用。

進(jìn)入2020年后，深圳存量土地開發(fā)的三駕馬車中，城市更新已進(jìn)入新的十年，項(xiàng)目操作的難度加大，開發(fā)商參與的利潤(rùn)也逐漸稀??；棚戶區(qū)改造雖如火如荼，但目前暫缺乏開發(fā)商的良好進(jìn)入通道；土地整備利益統(tǒng)籌可保障開發(fā)商獲取盈利訴求的同時(shí)，也解決了集體土地轉(zhuǎn)化和老舊城中村改造的問(wèn)題，確實(shí)不失為一種好的選擇。