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作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
2021年下半年以來，中資房企及行業(yè)發(fā)展遇到轉折點。
6月13日，領地控股（06999.HK）公告稱，擬對旗下一筆1.5億美元債尋求交換要約。
公告顯示，2021年6月28日領地控股發(fā)行本金總額1.5億美元的現(xiàn)有票據(jù)，票息12.0%，于2021年12月28日及2022年6月27日期末支付。截至本公告日期，現(xiàn)有票據(jù)的未償還本金額為1.23億美元。
美元債交換要約公告
領地控股稱，擬交換現(xiàn)有票據(jù)的未償還本金額最少1.1億美元（或90%），新票據(jù)期限為364天。交換要約的目的是再融資現(xiàn)有票據(jù)及改善公司的流動資金狀況。
自2021年下半年以來，中資房企及其行業(yè)發(fā)展遇到轉折點。用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款減少，加之房地產(chǎn)市場銷售下滑，以及境外市場融資收縮，由此限制領地控股無法對即將到期債務作出償還。
值得注意的是，今年5月“領地系”突然股價閃崩，其中領地控股單日暴跌84%，市值蒸發(fā)32億港幣，領悅服務（02165.HK）跌59.6%。
隨后，領地控股回應稱，公司運營一切正常；控股股東無質押公司股份的情況；無可能公司控制權變動的事件；公司董事會也并不知悉任何須予披露以避免公司證券出現(xiàn)虛假市場的信息。
《小債看市》統(tǒng)計，目前領地控股僅存續(xù)這一只美元債，將于今年6月27日到期。
值得一提的是，該美元債票息達12%，領地控股融資成本之高可見一斑。
美元債詳情
2021年10月，穆迪確認領地控股的“B2”公司家族評級(CFR)，并將其評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”。
穆迪表示，由于消費者信心疲軟，領地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，導致公司流動性減弱。
今年3月，領地控股全資子公司四川御成瑞海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)公布為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的為2億，執(zhí)行法院是四川省高級人民法院。
另外，上海票據(jù)交易所公布的截至2022年3月31日商票持續(xù)逾期名單中，領地控股赫然在列。
據(jù)官網(wǎng)介紹，領地集團創(chuàng)立于1999年，擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質，形成以房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、酒店管理三駕馬車協(xié)同發(fā)展的多元化企業(yè)集團。
2020年12月，領地控股在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，成為川系第一家港股上市房企。
領地控股官網(wǎng)
從股權結構看，領地控股是一家典型的家族企業(yè)，劉玉輝家族共同持有74.34%股份，為公司實控人。
其中，劉玉輝、劉策、劉浩威分別持有領地控股32.83％、32.83％以及32.84％的股份，劉玉輝是劉策和劉浩威的叔叔，劉策和劉浩威為堂兄堂弟關系。
股權結構圖
近期，領地控股披露了2021年年度業(yè)績公告，2021年其并未達成銷售目標。
2021年，領地控股實現(xiàn)銷售業(yè)績230億元，同比增長4%，但離公司早期制定的千億元銷售目標相去甚遠。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年領地集團以215.8億操盤金額位居房企第95位，屬于百強區(qū)域性房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
報告期內，領地控股收益達到150.54億元，同比增長14.4%；實現(xiàn)歸屬股東凈利潤4.88億元，同比減少43.22%，出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
實現(xiàn)歸母凈利潤
從利潤率水平來看，由于銷售成本增長相對較大，2021年領地控股毛利率為19.32%，同比下降7.71個百分點，降幅較大。
銷售毛利率
截止2021年末，領地控股土地儲備1584.67萬平方米，同比下降4.2%，根據(jù)當前銷售規(guī)模及增速來看，可以覆蓋未來4-5年的銷售，土地儲備還算充足。
從土儲建面的分布來看，領地控股四川省土儲建面1117.89萬方，同比增長6%，占比達到七成，公司需加大在高能級城市的拿地占比來抵御風險。
截至2021年末，領地控股總資產(chǎn)為644.35億元，總負債536.03億元，凈資產(chǎn)108.32億元，資產(chǎn)負債率83.19%。
可以看出，領地控股財務杠桿水平較高，近年來資產(chǎn)負債率雖有所下降，但仍處于高位存在一定杠桿風險。
財務杠桿
在“三道紅線”方面，截至2021年末，領地控股凈負債率為62.3%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率72.1%，現(xiàn)金短債比1.25，仍踩一道紅線為“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，領地控股主要以流動負債為主，占總負債的84%，債務結構不合理。
截至2021年末，領地控股流動負債有449.69億元，主要為其他流動負債，其一年內到期的短期債務有41.83億元。
值得注意的是，領地控股還有82.06億元應付款項和應付票據(jù)，其短期有息負債超百億。
相較于短債壓力，領地控股流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有42.98億元，勉強可以覆蓋短債，存在一定短期償債壓力。
此外，領地控股還有86.34億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有77.85億元。
整體來看，領地控股剛性債務超200億元，主要以短期有息負債為主，帶息負債比為38%。
有息負債高企，領地控股的融資成本逐步上升。
2017年2020年，領地控股融資加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%以及10.4%。
從融資渠道看，領地控股主要依賴于借款、發(fā)債以及信托等方式融資。
值得注意的是，領地控股擁有較大的信托貸款融資規(guī)模，在當前融資和經(jīng)營條件嚴峻情況下，其信托貸款的再融資風險增加。
2021年，由于籌資活動現(xiàn)金流入銳減，在償還大量負債后，領地控股籌資性現(xiàn)金流凈額首次出現(xiàn)凈流出，說明其融資渠道遇阻，再融資壓力增大。
籌資性現(xiàn)金流凈額
另外，近年來領地控股少數(shù)股東權益增長較快，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
總得來看，領地控股銷售、業(yè)績以及盈利能力持續(xù)下滑，對債務和利息的保障能力惡化；融資成本高企，仍踩一道紅線有息負債增長受限；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。
1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟攜手創(chuàng)辦了領地控股的前身——眉山地區(qū)寶馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2006年，領地將總部由樂山遷至成都，正式開始全國化擴張。
據(jù)悉，劉氏三兄弟是碧桂園高周轉模式的"擁躉"，領地從三線城市起家，也寄希望在三四線城市發(fā)力，完成規(guī)模成長的飛躍。
早在2017年，僅151.6億元銷售額的領地集團，就曾設定了2018年實現(xiàn)300億元、2019年千億元的銷售目標。
隨后，領地集團開始加速買地，在公開土地市場頻頻曝光。
同時，領地集團密集招募明星經(jīng)理人加盟，包括金科老將姚科出任集團助理總裁兼品牌總經(jīng)理，恒大集團前副總裁許曉軍出任總裁一職，這無疑給其千億目標注入了一陣"強心劑"。
2018年，領地集團300億元的目標沒有完成，但還是以235億元的銷售額排在第92位，首次進入百強之類。
2019年，領地集團銷售額也僅為247億元，連千億目標的邊都沒有摸到。
值得注意的是，在2017-2019年領地大干快上的三年時間，其凈負債率從60%上升140%，債務負擔加重。
后來，領地集團快馬加鞭謀求上市，意圖儲備更多彈藥，在規(guī)模擴張的這條道路上策馬揚鞭。
2020年底，領地集團最終成功港交所上市，但隨后公司人事變動頻繁。
領地控股上市
2021年內，包括領地集團副總裁劉永旺、助理總裁兼品牌總經(jīng)理姚科、成都區(qū)域總裁朱猛等多位高管先后離職。
再回頭看銷售業(yè)績，2020年領地銷售額也只有264.6億元，2021年降至251.2億元，其離千億目標仍然遙不可及。
可以說，目前領地千億夢碎，但其在追夢過程中積累的負債，卻實實在在的高懸于頭頂，成了一把達摩克里斯之劍。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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