丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年底，“三條紅線”提出后，可明顯看出政策對于不同類型房企投資的顯著影響：紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達到58%，其次為紅色房企，有40%的大幅下降，黃色房企降幅僅有16%，相比之下受影響較?。欢G色房企的投資力度不降反升，較政策出臺前的平均水平還上升了46%。
不同類型的房企在政策出臺后的投資表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化。這主要是因為在“三條紅線”政策下，企業(yè)投資受到較為嚴重的影響，預計需要經過一段時間財務指標調整后，方可重新企穩(wěn)。
近日，綠地稱截至今年2月底，順利實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1.0，“一條紅線”提前“轉綠”達標，比原計劃提前一個多季度。此外，融創(chuàng)、金科、陽光城等多家房企均于年初發(fā)布業(yè)績快報稱成功實現(xiàn)降檔。
注：“三條紅線”：1、現(xiàn)金短債比不小于1倍；2、凈負債率不超100%；3、剔除預收款后的資產負債率不超70%。根據房企“踩線”情況不同，會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規(guī)模年增長速度。
多家房企成功降檔
自2020年底至今，“三條紅線”政策出臺已有半年光景，眾多房企受融資渠道持續(xù)收緊影響，紛紛積極主動降檔。
據統(tǒng)計，目前已有多家房企成功降檔，截止至2020年三季度，招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；截止至2020年年底，融創(chuàng)、金科、陽光城、藍光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地稱提前“轉綠”達標。
從目前已成功降檔的房企來看，現(xiàn)金短債比轉綠的房企數量最多，在監(jiān)測到的9家降檔房企中，該指標除原本就處于安全區(qū)的房企，其余已均實現(xiàn)轉綠；其次為凈負債率，融創(chuàng)、金科、陽光城、藍光、華僑城、大悅城等房企已經完成該指標成功轉綠；最后為剔除預收款后的資產負債率。
表：截至目前部分房企2020年中期至今降檔成效
注：三條紅線標準：現(xiàn)金短債比不小于1倍；凈負債率不超100%；剔除預收款后的資產負債率不超70%
數據來源：CRIC整理
為實現(xiàn)降檔，各大房企主要圍繞“開源節(jié)流”展開布局，包括多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節(jié)奏、放緩投資節(jié)奏、優(yōu)化債務結構等。
現(xiàn)金短債比改善最容易
事實上，房企降檔之所以呈現(xiàn)“現(xiàn)金短債比-凈負債率-剔除預收款后的資產負債率”這樣的順序，主要與指標改善的難易程度掛鉤。
其中，最易改善的現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在“三條紅線”中相對較低。一般來說，房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。如，不少房企借助各大營銷節(jié)點加大折扣和營銷力度，促銷售、抓回款，最終成功降檔。
需要注意的是，正因為現(xiàn)金短債比在短期內改善較易，因此，在短期內快速優(yōu)化該指標的房企，并不能代表其與企業(yè)真實經營狀況相匹配，若不解決本質問題，存在再度惡化的風險。
其次為凈負債率，這一指標主要涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權益。除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低總有息負債規(guī)模、擴大盈利增加權益等方式改善，這一點相對現(xiàn)金短債比而言調整所需的時間略長。
最難調整的是剔除預收款后的資產負債率，該指標涉及預收賬款、總資產和總負債。除了降負債、增資產，預收賬款在改善該指標的過程中也起到重要影響。預收賬款指房企在“預售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬于無息負債，可與房企的有息負債形成一定對沖效應。在總資產和總負債不變的情況下，適度提高預售賬款的占比，可以在一定程度上降低剔除預收款后的資產負債率。但預收賬款的提升，考驗房企銷售、周轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非“立竿見影”之舉，因此該指標的改善相對其他兩個指標而言所需時間更長。
圖：三條紅線影響因素及改善難易度
數據來源：CRIC
“集中供地”催生房企強烈降檔訴求
2021年2月底，22個重點城市“集中供地”新政出臺，對各大房企的投資布局產生了巨大影響。
由于“集中供地”推行一年供地次數不超過三次，對房企短期內的資金充裕性、調配能力提出了較高要求。
新政發(fā)布后，催生了不少城市戰(zhàn)略布局與“集中供地”的22個重點城市匹配度較高房企的強烈降檔訴求。
一方面，不管降哪條紅線，降檔都能使房企的有息負債規(guī)模增速以5%的倍數調高，增量空間放大，提升資產流動性，在土拍市場上的容錯空間增大，為應對“集中供地”增加籌碼。
另一方面，部分原本就處于綠、黃檔的相對“安全”房企，即使這22個重點城市并非完全是其核心戰(zhàn)略，也有可能以此為契機向部分優(yōu)質城市突圍，在高能級城市發(fā)展紅利中分一杯羹。這就使得那些原本就重點布局的房企，因“踩線危機”而面臨外來房企的競爭和威脅，由此一來降檔需求也變得更顯迫切。
此外，快速降檔也是房企綜合運營實力的體現(xiàn)，更容易在市場中吸引到合作伙伴聯(lián)合競地，提升勝率。
需要關注的是，“三條紅線”監(jiān)管政策的本意是讓房企避免“規(guī)模陷阱”，健康持續(xù)發(fā)展，而房企的快速降檔或存在以短期利益為目的的“應付”動機。真正的降檔應是一項長期舉措，需持續(xù)關注企業(yè)有息負債增速，不斷平衡自身戰(zhàn)略與資產、負債、現(xiàn)金流的匹配程度，推動可持續(xù)發(fā)展。
總體而言，近期房企主動降檔成效頻現(xiàn)，得益于這些房企面對政策及時的反應、積極的態(tài)度、以及較強的運營管控實力。房企在降檔過程中更應關注是否與企業(yè)整體發(fā)展步調相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長遠發(fā)展空間。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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