作者：炸天團(tuán)
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
2020年的富力，轟轟烈烈。
在這一年，富力減少負(fù)債、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、壯大實(shí)力、緩釋風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)行動(dòng)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。
也是在這一年，富力的債務(wù)問(wèn)題、三道紅線、營(yíng)銷動(dòng)作等屢屢登上行業(yè)頭條。
被聚光燈對(duì)準(zhǔn)的富力，在2020年給全行業(yè)上了一堂課：
- 374.1億元，這是富力全年總負(fù)債減少規(guī)模；
- 69%，這是富力全年凈負(fù)債率的下降百分點(diǎn)；
- 399.5億元，這是富力經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正后的期末數(shù)據(jù)。
那么，在2020年，富力是如何給全行業(yè)上課的呢？
2020年哪家房企的營(yíng)銷動(dòng)作最頻繁？富力，幾乎是無(wú)可爭(zhēng)議的答案。- 年初，疫情肆起，富力第一時(shí)間制定出自己的網(wǎng)上營(yíng)銷打法，成為開(kāi)啟線上賣房的第一批房企；
- 年中，線下回暖，富力與廣汽傳祺組CP，搞起了車企+房企的跨界創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷聯(lián)盟；
- 年底，在中央就地過(guò)年的號(hào)召下又搞出了“犇犇安家”，在創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷的道路上越走越寬廣。
別人家在搞全員營(yíng)銷的時(shí)候，富力地產(chǎn)則搞起了針對(duì)員工的購(gòu)房計(jì)劃，徹底把營(yíng)銷的潛力發(fā)揮到極致。事實(shí)上，為了促銷售、去庫(kù)存、抓回款，富力將平均售價(jià)優(yōu)惠、大宗購(gòu)買折扣、與第三方銷售代理的策略性合作及實(shí)施銷售獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃等都納入了彈性銷售策略。全年權(quán)益銷售金額穩(wěn)定在1388億元，相較于去年有所提高。而在業(yè)界更為關(guān)注度回款指標(biāo)上，富力則再上一個(gè)新臺(tái)階：從2019年不足70%，提升到2020年的78%。回款大幅增加，直接推動(dòng)了富力的現(xiàn)金到2020年底的399.5億元。相較于其他主流房企，富力一個(gè)典型的特征是沉淀的核心資產(chǎn)比重較高，在無(wú)法轉(zhuǎn)換為收入時(shí)就成為了負(fù)債，而這也正是富力負(fù)債規(guī)模高的緣起。富力沉淀的資產(chǎn)既包括土地儲(chǔ)備、在建物業(yè)、投資物業(yè)等這類穩(wěn)定富力后續(xù)發(fā)展的核心資產(chǎn)，也包含了一些非核心資產(chǎn)。在三道紅線面前，富力選擇的方式很有意思：出售項(xiàng)目的部分權(quán)益。- 回籠資金，降低負(fù)債，穩(wěn)定現(xiàn)金流；
- 降低未來(lái)資金需求，合作伙伴來(lái)分擔(dān)了；
- 保持項(xiàng)目的控制權(quán)及上升潛力。
在變現(xiàn)這件事情上，非常典型的就是廣州富力國(guó)際空港綜合物流園項(xiàng)目上。在這個(gè)總占地1470畝，計(jì)劃建筑面積超120萬(wàn)平米的項(xiàng)目上，富力向全球最大PE公司黑石集團(tuán)關(guān)聯(lián)的基金以63億元的市場(chǎng)估值出售該項(xiàng)目70%權(quán)益，約41.2億元現(xiàn)金進(jìn)入了富力賬戶。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，富力擁有5190萬(wàn)平米的權(quán)益土地儲(chǔ)備可售面積或約7000億貨值，另有城市更新項(xiàng)目建筑面積超8000萬(wàn)平米，可售面積超4100萬(wàn)平米。簡(jiǎn)言之，富力可騰挪的空間可真是太太太太大了。無(wú)怪乎富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉表示，“如果價(jià)格合適，將繼續(xù)尋求合作伙伴，出售非核心資產(chǎn)，以釋放資產(chǎn)價(jià)值，降低風(fēng)險(xiǎn)。”家底厚，隨便一騰挪就可以變現(xiàn)出幾十億的現(xiàn)金流。回款與變現(xiàn)，帶來(lái)效果是現(xiàn)金流的增加，但想降低負(fù)債堵住現(xiàn)金流出同樣重要，對(duì)房企而言最簡(jiǎn)單的就是減少拿地。的確，即便是富力不再新增拿地，其龐大的土地儲(chǔ)備規(guī)模也足以支撐其未來(lái)3~5年的發(fā)展。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2020年富力在招拍掛市場(chǎng)上的投入僅為15.24億元，遠(yuǎn)低于其2019年185億元的投入。在減少招拍掛市場(chǎng)上投入的同時(shí)，富力的城市更新項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入密集的轉(zhuǎn)化期。據(jù)悉，截至2020年底，富力已簽約城市更新合作項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積超過(guò)8000萬(wàn)平米，可售面積超過(guò)4000萬(wàn)平米，貨值超過(guò)12000億元。
企業(yè)降負(fù)債，配售新股是個(gè)快捷鍵。去年，富力在資本市場(chǎng)的動(dòng)作連連：H股全流通帶給富力的好處顯而易見(jiàn)，最重要的就是為富力提供了融資便利，降低融資成本。此外，為發(fā)行新H股補(bǔ)充權(quán)益資本，富力還完成了總額為25.24億港元的募資。
忙是好事，富力如期實(shí)現(xiàn)降低負(fù)債規(guī)模、控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、壯大資本實(shí)力的目標(biāo)。馬不停蹄的一整年后，富力終于可以緩口氣，拿出真金白銀回饋下支持富力的投資者——派息。末期股息每股人民幣0.62元，全年股息達(dá)到每股人民幣1元。此時(shí)的派息，在炸天團(tuán)看來(lái)，不止誠(chéng)意，還有底氣。當(dāng)然，底氣更足的表現(xiàn)在債務(wù)兌付上：- 2020年12月4日，完成“18富力08”39.99億元債券回售本金及2.62億元利息的兌付；
- 2021年1月4日，完成“18富力10”回售本金及全額利息共計(jì)約人民幣75.11億元兌付；
- 1月6日，提前完成 “16富力01”公司債券本金及利息共計(jì)64.32億元全額本息支付；
- 1月20日，公告完成“16富力03”公司債券本金及利息共計(jì)38.52億元兌付。
短短兩個(gè)月內(nèi)，累計(jì)完成超200億元債券的本息兌付。
在談到2021年的展望上，富力的管理層制定了一個(gè)相對(duì)保守的目標(biāo)：1500億元。?
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原標(biāo)題：
富力降負(fù)債的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作
地產(chǎn)大爆炸 
