作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

近年來(lái)，禹洲集團(tuán)為了千億目標(biāo)極速狂奔，境內(nèi)外瘋狂舉債大肆拿地，然而隨著美元債發(fā)行收緊以及房企融資新規(guī)“三道紅線”政策出臺(tái)，其杠桿率持續(xù)惡化。

近日，禹洲集團(tuán)（01628.HK）多只美元債連續(xù)暴跌，其中2025年2月到期的美元債創(chuàng)出去年4月以來(lái)最大跌幅，2026年8月到期的美元債跌幅也創(chuàng)新低。

3月23日，穆迪將禹洲集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）從“Ba3”下調(diào)至“B1”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”；同時(shí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。

穆迪表示，對(duì)禹洲集團(tuán)的評(píng)級(jí)下調(diào)是根據(jù)其近期發(fā)出的盈利預(yù)警所作出的，預(yù)計(jì)其收入確認(rèn)將顯頹勢(shì)。

此前，禹洲集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)警公告稱，2020年度的綜合純利將顯著下降。

盈利預(yù)警公告

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前禹洲集團(tuán)存續(xù)境外債12只，存續(xù)規(guī)模55.01億美元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有9.44億美元。

在境內(nèi)債券方面，主要由禹洲集團(tuán)子公司禹洲鴻圖地產(chǎn)發(fā)行，目前存續(xù)債券10只，存續(xù)規(guī)模為105.43億元。

近年來(lái)，禹洲集團(tuán)為了千億目標(biāo)極速狂奔，境內(nèi)外瘋狂舉債大力拿地，然而隨著美元債發(fā)行收緊以及房企融資新規(guī)“三道紅線”政策出臺(tái)，其杠桿率持續(xù)惡化。

據(jù)官網(wǎng)介紹，禹洲集團(tuán)1994年成立于廈門，2009年在香港聯(lián)交所上市，目前已發(fā)展成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團(tuán)。

2016年，禹洲集團(tuán)將總部從廈門搬遷至上海，2018年正式開(kāi)啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰(zhàn)略落地。

禹洲集團(tuán)官網(wǎng)

近年來(lái)，禹州集團(tuán)整體銷售規(guī)模呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售1049.67億元，同比增長(zhǎng)39.74%，邁入“千億俱樂(lè)部”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年禹洲集團(tuán)以732.9億操盤金額位列房企第46位；以488.1萬(wàn)平方米操盤面積同樣位列第46位。

克而瑞數(shù)據(jù)

其實(shí)，禹洲集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑早有預(yù)兆。

2020年上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收140.07億元，同比增長(zhǎng)20.37%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)10.19億元，同比下滑37.81%，“增收不增利”現(xiàn)象顯現(xiàn)。

至于業(yè)績(jī)下降的原因，禹洲集團(tuán)表示：一是受疫情影響，若干物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入及利潤(rùn)遞延確認(rèn)；二是一些房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施導(dǎo)致物業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)低于預(yù)期，毛利率減少。

2016-2020年上半年，禹洲集團(tuán)的銷售毛利率分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%以及23.04%，可以看出其毛利率已經(jīng)連續(xù)5年下滑，對(duì)盈利能力形成負(fù)面影響。

銷售毛利率

截至最新報(bào)告期，禹洲集團(tuán)的總資產(chǎn)為1677.55億元，總負(fù)債1367.47億元，凈資產(chǎn)310.08億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.52%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，禹洲集團(tuán)剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為73.1％，凈負(fù)債率63.7%，現(xiàn)金短債比為2.49，踩中一道監(jiān)管紅線，屬于“黃檔”房企。

近年來(lái)，禹洲集團(tuán)負(fù)債規(guī)模不斷攀升，財(cái)務(wù)杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年其總負(fù)債已飆升至千億以上。

禹洲集團(tuán)總負(fù)債情況

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，禹洲集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為67%。

截至2020年上半年末，禹洲集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有917.62億元，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有222.5億元。

相較于短債壓力，禹洲集團(tuán)流動(dòng)性充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有349.47億元，非受限現(xiàn)金短債比為1.57，短期償債壓力不大。

除此之外，禹洲集團(tuán)還有非流動(dòng)負(fù)債449.85億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)417.78億元。

整體來(lái)看，禹洲集團(tuán)剛性債務(wù)規(guī)模有640.28億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，從財(cái)報(bào)上看有“大存大貸”嫌疑。

有息負(fù)債高企，禹洲集團(tuán)融資成本成倍增長(zhǎng)，2016-2019年其利息支出分別為15.86億、17億元、30.5億以及43.38億元，四年翻了近兩倍，對(duì)利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

在償債資金方面，禹洲集團(tuán)主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過(guò)應(yīng)收賬款，股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押融資以及信托等方式融資。

2017年，禹洲集團(tuán)提出“區(qū)域深耕,全國(guó)領(lǐng)先”新的發(fā)展戰(zhàn)略，定下2020年躋身千億房企俱樂(lè)部的目標(biāo)。

隨后，禹洲集團(tuán)開(kāi)始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛(wèi)星城收獲23幅地塊，新增建面379萬(wàn)平方米，當(dāng)年拿地規(guī)模高于2015和2016年總和。

2018年，禹洲集團(tuán)全面啟動(dòng)“千億征程，全國(guó)深耕”的戰(zhàn)略方針，其進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)土儲(chǔ)新增土地儲(chǔ)備540萬(wàn)平方米。

截至2019年末，禹洲集團(tuán)總土地儲(chǔ)備可供銷售建筑面積已達(dá)2012萬(wàn)平方米。

土地儲(chǔ)備情況

然而，激進(jìn)擴(kuò)張一方面導(dǎo)致禹洲集團(tuán)債務(wù)規(guī)模飆升，另一方面其高價(jià)拿地的弊端開(kāi)始顯現(xiàn)。

由于近幾年禹洲集團(tuán)營(yíng)收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉(zhuǎn)率也接連下滑。

2019年，高溢價(jià)拿地壓力下，禹洲集團(tuán)及時(shí)止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤(rùn)增長(zhǎng)也很大程度上歸功于這部分收益。

同時(shí)，禹洲集團(tuán)多地項(xiàng)目因質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴維權(quán)。千億銷售目標(biāo)重壓下，其大力舉債蒙眼狂奔，高周轉(zhuǎn)指揮棒下以質(zhì)量聞名的禹洲，卻在這個(gè)問(wèn)題上頻頻出錯(cuò)。

1988年，大學(xué)畢業(yè)后，有著財(cái)經(jīng)專業(yè)背景的林龍安被分配到廈門財(cái)政系統(tǒng)工作。

1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理，開(kāi)始與房地產(chǎn)打交道。

次年，三十而立的林龍安放棄公務(wù)員穩(wěn)定的工作，下海從辦采石場(chǎng)開(kāi)始了創(chuàng)業(yè)之路，后來(lái)他傾其所有創(chuàng)立禹洲地產(chǎn)，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。

禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安

1995年，禹洲推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門市島內(nèi)仙岳山麓城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖然并非城市核心地段，但其在產(chǎn)品上花了不少心思，在當(dāng)時(shí)的廈門市場(chǎng)上贏得了一片美譽(yù)。

賺得第一桶金后，林龍安以穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式在廈門市場(chǎng)扎根，2000年前后禹洲在廈門已經(jīng)做到首屈一指。

2004年起，禹洲開(kāi)始版圖擴(kuò)張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區(qū)域型房企向全國(guó)型房企轉(zhuǎn)變。

2008年，金融風(fēng)暴席卷全球，房?jī)r(jià)下行市場(chǎng)成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問(wèn)題。禹洲則依靠長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流度過(guò)危機(jī)，并于2009年底赴港上市。

上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財(cái)富名列《胡潤(rùn)全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位。

2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進(jìn)，林龍安更崇尚香港地產(chǎn)商的保守經(jīng)營(yíng)。

然而，彼時(shí)閩系頭部房企銷售均超過(guò)400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開(kāi)始著急了。

此后，大力舉債、瘋狂拿地，千億目標(biāo)下禹洲開(kāi)始蒙眼狂奔，但規(guī)模擴(kuò)張偏離了林龍安的戰(zhàn)略基調(diào)，透支了禹洲的增長(zhǎng)潛力，給后續(xù)運(yùn)營(yíng)埋下隱患。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “閩系老牌房企”千億債務(wù)壓頂，蒙眼狂奔業(yè)績(jī)首度下滑