一個地塊或者一個項目能否做城市更新，其實存在很多前提條件，其中規(guī)劃問題首當(dāng)其沖，比如地塊在城中村綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)時，除非有機(jī)會調(diào)出來，不然肯定得非常謹(jǐn)慎；再比如項目范圍如果在生態(tài)控制線或水源保護(hù)區(qū)內(nèi)，基本都不用去看；至于那些拍胸脯的所謂的“調(diào)規(guī)承諾”，則更要警惕，因為基本沒有突破規(guī)范性文件的可能。

1. 可查詢到法定圖則的情況下：法定圖則對各片區(qū)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等作出了明確的規(guī)定，法定圖則的規(guī)劃方向基本決定了更新改造的規(guī)劃導(dǎo)向。在無具體的規(guī)劃指標(biāo)前，一般可參考法定圖則的內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)處理，以判斷項目未來的更新方向及投資的收益情況。

2. 查詢不到法定圖則的情況下：若有更新項目在法定圖則未覆蓋或法圖未公示的范圍內(nèi)的，可根據(jù)已批準(zhǔn)的分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃提出申請，編制論證詳細(xì)控制規(guī)劃并申請按照法圖個案調(diào)整程序確定地塊的規(guī)劃主導(dǎo)功能。若項目處在法定圖則未覆蓋的區(qū)域，建議判斷該項目是否位于生態(tài)線內(nèi)。

3. 涉及法定圖則個案調(diào)整的情況下：若計劃申報更新主導(dǎo)方向與已批法定圖則不相符，則應(yīng)先申請法定圖則個案調(diào)整。此外，若項目涉及到法定圖則調(diào)整的，投資方對此類項目的投資需重點注意目前申請法定圖則調(diào)整的進(jìn)展情況，以及調(diào)整通過的可能性等問題。

核查依據(jù)：①《關(guān)于規(guī)范城市更新工作若干問題的處理意見（一）》；②《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作若干問題的處理意見（二）》；③《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報表》。

城市更新專項規(guī)劃的制定需符合城市總體規(guī)劃（“城總規(guī)”）和土地利用總體規(guī)劃（“土總規(guī)”）。在實操中，不排除會出現(xiàn)法定圖則與城總規(guī)、土總規(guī)不一致的情形。法定圖則亦不能與城總規(guī)、土總規(guī)相沖突，否則項目有可能面臨無法推進(jìn)的問題。

1. 城總規(guī)核查：在進(jìn)行城市更新項目投資前，需核查城市總體規(guī)劃，判斷擬投資項目所處的土地空間。城市總體規(guī)劃將全市土地空間劃分為“四區(qū)”，即禁建區(qū)、限建區(qū)、已建區(qū)和適建區(qū)。根據(jù)深圳市城總規(guī)的規(guī)定，積極推動已列入城市更新規(guī)劃范圍的已建用地的更新改造；對于限建區(qū)內(nèi)原則上只能安排符合基本生態(tài)控制線管理相關(guān)法規(guī)和規(guī)定、并經(jīng)特別程序?qū)徟膰?、省和市的重大建設(shè)項目；而若項目落在適建區(qū)，則需合理確定適建區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地的建設(shè)規(guī)模和時序。

2. 土總規(guī)核查：土總規(guī)將深圳市劃分為基本生態(tài)控制區(qū)、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、一般農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)和城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)等五個土地利用功能復(fù)合區(qū)域。出于加強(qiáng)對城鄉(xiāng)建設(shè)用地的空間管制的需要，劃定禁止建設(shè)區(qū)、允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)。故此，在投資城市更新項目前，還需判斷擬投資項目所處區(qū)域，特別注意是否在禁止建設(shè)區(qū)。

核查依據(jù)：①《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第十三條：市城市更新部門應(yīng)當(dāng)按照全市國土空間總體規(guī)劃組織編制全市城市更新專項規(guī)劃，確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的總體目標(biāo)和發(fā)展策略，明確分區(qū)管控、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、實施時序等任務(wù)和要求。②《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》第九條：拆除范圍應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等總體規(guī)劃的相關(guān)管控要求。

《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》作為全市城市更新工作的綱領(lǐng)性文件將全市更新對象劃定為優(yōu)先拆除重建區(qū)、限制拆除重建區(qū)和拆除重建及綜合整治并舉區(qū)三類。各區(qū)城市更新十三五規(guī)劃一般將城市更新空間范圍劃分為已批更新單元計劃范圍、拆除重建類更新空間范圍、綜合整治類更新空間范圍。

綜合整治類更新項目因系市、區(qū)政府統(tǒng)籌推進(jìn)，對于追求高收益的投資人而言，該類項目的投資收益并不可觀。若擬投資項目位于綜合整治類更新空間范圍，目前而言申請調(diào)入拆除重建范圍的可能性相對較小，一般需等到“十四五規(guī)劃”納入拆除重建范圍。此外，若擬投資項目屬于位于綜合整治類范圍的項目的，則可能面臨投資期過長的問題，因此此類項目需慎重選擇。

核查依據(jù)：《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》第十條：拆除范圍的劃定應(yīng)當(dāng)符合全市城市更新五年專項規(guī)劃及各區(qū)城市更新五年專項規(guī)劃的相關(guān)空間管控要求：（一）拆除范圍原則上應(yīng)位于各區(qū)城市更新五年專項規(guī)劃確定的拆除重建類空間范圍內(nèi)。各區(qū)城市更新五年專項規(guī)劃未獲批準(zhǔn)的，拆除范圍應(yīng)位于全市城市更新五年專項規(guī)劃確定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。（二）重點更新單元的拆除范圍應(yīng)當(dāng)位于全市城市更新五年專項規(guī)劃確定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。因技術(shù)原因?qū)е虏鸪秶錾鲜鰠^(qū)域的，超出用地面積不得大于拆除范圍的10%。清退用地、法定圖則或其他法定規(guī)劃確定的公共利益項目用地，不受前款規(guī)定限制。

若有劃入綜合整治區(qū)的項目，其更新方式原則上以綜合整治為主。對此，在介入項目前，還需充分核查該擬投資項目是否已被劃入綜合整治區(qū)。特別是若該項目系現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村項目，對是否已被劃入綜合整治區(qū)需特別重視。

核查依據(jù)：①《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》城中村綜合整治分區(qū)范圍圖；②《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》第十七條：對于現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除范圍。

土地整備與城市更新系兩條并行不悖的開發(fā)思路，土地整備項目從分類而言，大致可分為利益統(tǒng)籌項目、返還用地項目、置換用地項目、安置用地項目。土地整備及棚戶區(qū)改造項目更多的是代表政府或社區(qū)利益，由政府主導(dǎo)。根據(jù)《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》第十六條規(guī)定，“市年度土地整備計劃和棚戶區(qū)改造計劃確定的區(qū)域不劃入拆除范圍”。但對于土地整備所獲得的留用地，可與城市更新統(tǒng)籌處理。

關(guān)于深圳土地整備項目的投資研判問題，因文章篇幅有限，此處不再贅述。

《深圳市城市更新十三五規(guī)劃》明確結(jié)合上層規(guī)劃、全市優(yōu)先拆除重建區(qū)和更新對象分布，以及符合拆除重建劃定標(biāo)準(zhǔn)的更新對象所處區(qū)域的地理現(xiàn)狀，劃定相對成片的區(qū)域作為更新統(tǒng)籌片區(qū)，在研判項目本體所處區(qū)位時，需注意地塊所處位置是否在更新的統(tǒng)籌片區(qū)范圍之內(nèi)。

出于成本及未來經(jīng)濟(jì)可行性考量，在對擬投資項目進(jìn)行可行性論證時，需充分考慮項目所處位置是否存在高壓走廊、微波及航空限高等問題；并且不違反城市控制區(qū)域管制等要求。

1. 微波通道限高和機(jī)場航空限高：在研判項目時，需核查項目是否受規(guī)劃限高的影響，以免影響項目容積率，間接影響項目后續(xù)投資測算及相關(guān)收益。

2. 高壓走廊：若擬投資項目所在區(qū)域存在高壓走廊，則需評判高壓走廊對項目建成后售價影響；如果改為地下高壓線，則需在測算時充分考量項目成本的問題。

3. 生態(tài)線：目前生態(tài)線實行占補(bǔ)平衡原則，在調(diào)出時得同時調(diào)入。上文也有提及，若擬投資項目處于法定圖則未覆蓋區(qū)域，則需重點關(guān)注項目是否位于生態(tài)線內(nèi)。

4. 水源保護(hù)區(qū)：一級水源保護(hù)區(qū)內(nèi)禁止開發(fā)建設(shè)；二級水源保護(hù)區(qū)，限制新增建設(shè)用地開發(fā)（但若不涉及匯水區(qū)域，則可按照深標(biāo)密度四區(qū)的基準(zhǔn)容積率進(jìn)行取值）。

5. 注意綠線、橙線、黃線、紫線、藍(lán)線等城市控制區(qū)域管制要求

6. 土壤環(huán)境風(fēng)險防控

若擬投資項目所涉地塊原屬如下三種情況：“1.重點行業(yè)（電鍍、線路板、鉛酸蓄電池、制革、印染、化工、醫(yī)藥、危險化學(xué)品儲運等）2.環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施（污水處理、垃圾填埋場、垃圾焚燒廠、危險廢物及污泥處理設(shè)置設(shè)施）3.城市更新項目涉及已列入深圳污染地塊名錄內(nèi)地塊”。在進(jìn)行土地用途申報變更為居住、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共設(shè)施用地的，還需由申報主體開展土壤環(huán)境調(diào)查評估。

核查依據(jù)：《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》第十八條：（一）拆除范圍涉及基本生態(tài)控制線、水源保護(hù)區(qū)、橙線（重大危險設(shè)施管理控制區(qū)）、黃線（城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)）、紫線（歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)）、藍(lán)線（城市河流水系和水源工程保護(hù)與控制區(qū)）等城市控制性區(qū)域的，應(yīng)符合相關(guān)管控要求；（三）拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)用地如涉及疑似污染地塊的，應(yīng)按照《深圳市建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評估工作指引（試行）》的規(guī)定開展土壤環(huán)境初步調(diào)查、土壤環(huán)境詳細(xì)調(diào)查和風(fēng)險評估等工作。

若擬投資項目為工改項目，需特別注意工業(yè)區(qū)塊線的相關(guān)管理要求。若擬投資項目涉及工改M0或工改商、工改商居的，需特別注意其在政策上的可行性問題。

目前工改項目大致可分為工改工（工改M1、工改M0）、工改商居以及工改保這三大類?！冻鞘懈率逡?guī)劃》中明確“嚴(yán)格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的‘工改商’和‘工改商居’……鼓勵舊工業(yè)區(qū)開展以綜合整治為主的更新”。

對于工改M0項目，目前在用地規(guī)劃、建筑物設(shè)計等方面均有所限制。部分地區(qū)的工業(yè)區(qū)塊線管理實施細(xì)則中就明確提出“嚴(yán)格控制區(qū)塊線內(nèi)M1改為M0”“禁止在工業(yè)用地上建設(shè)住宅類建筑布局和形態(tài)”“M1和M0不得建成類住宅化，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計”。

核查依據(jù)：《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》、《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》。

在規(guī)劃層面判斷項目的可行性之后，項目本體的情況成為了第二個重點關(guān)注對象，比如擬申報更新的用地范圍內(nèi)，如果五類地對應(yīng)的合法用地面積無法達(dá)到60%，而且也無法通過非農(nóng)、征返指標(biāo)調(diào)入或飛地等方式解決，那項目連更新立項的條件都無法達(dá)到。

1. 拆除范圍用地面積

核查依據(jù)：《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》。

2. 拆除范圍總用地面積中的合法用地面積

在進(jìn)行項目投資可行性研判時，需充分核查五類合法用地的占比情況，具體要求如下：

3. 合法用地面積比例不足情況下，完善合法用地面積的可行性判斷

拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不足，不符合列入城市更新單元計劃條件的，通常而言，可通過如下幾種路徑補(bǔ)足合法用地：1.簡易處理（適用于合法用地比例大于50%，不足60%的項目）；2.納入重點更新單元；3.通過土地整備獲得相關(guān)留用地合作指標(biāo)；4.利用公共利益用地政策（具體可參見《關(guān)于城市更新促進(jìn)公共利益用地供給的暫行規(guī)定》）；5.非農(nóng)指標(biāo)或征返地指標(biāo)的調(diào)入（需注意的是征返地可直接進(jìn)行空地開發(fā)，并不涉及土地移交等問題，相對于城市更新項目，對開發(fā)商而言，更為經(jīng)濟(jì)；非農(nóng)指標(biāo)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，并且，跨街道調(diào)入非農(nóng)指標(biāo)難度相對較大）。

對此，對于合法用地比例不足的情況，一方面在進(jìn)行項目投資時，需充分考慮可通過何種方式取得合法用地或者滿足申報要求；另一方面，需考慮所采取的取得合法用地方式的經(jīng)濟(jì)性、可行性以及將花費的時間成本。如果無法滿足前述要求的，則建議暫不考慮對該等項目的投資。

因被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)用地以及未建設(shè)用地、未有永久性建筑的用地、獨立的停車場和廣場等用地均不得劃入拆除范圍。對此，在進(jìn)行項目投資可研判斷時，需充分核查所投資項目是否存在前述情形，或是否可以按照《深圳市城市更新清退用地處置規(guī)定》進(jìn)行用地清退處理。

判斷現(xiàn)狀容積率高低系考量搬遷談判難度及未來可獲得的開發(fā)利潤所需。對于現(xiàn)狀容積率高的項目（如城中村項目），往往涉及的被搬遷主體數(shù)量相對較多，制定安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的空間相對較小，搬遷成本大，將直接壓縮投資項目未來的投資收益。在項目投資時選取現(xiàn)狀容積率低的項目，拆遷談判難度在一定程度上則相對較低，亦可確保項目未來的利潤。

項目周邊配套可能影響到項目未來的銷售；項目所在范圍若存在重大危險設(shè)施的，亦有可能涉及退紅線問題；另外項目周邊的競品情況可以用于項目經(jīng)濟(jì)測算，比如銷售價的估算。因深圳的土地及商品房市場大家較為熟悉，此處不再贅述。

對于涉及村企合作的城市更新融資項目，若該項目尚未通過三會/四會，意向合作方或正式合作方的資格是否已通過集體資產(chǎn)交易平臺競選確認(rèn)，且融資款主要用于臺底費、項目協(xié)調(diào)費等的，則應(yīng)特別注意風(fēng)險問題。在投資此類項目前，不但需要充分評估項目通過三會/四會的可能性及所需成本；還需充分考量融資款的使用問題。

以龍崗區(qū)為例，出于反腐等要求，龍崗區(qū)目前已禁止開發(fā)商以各種名義變相向股份公司、股東等支付臺底費等費用。若被查處，該開發(fā)商可能被直接拉入黑名單，并禁止在龍崗區(qū)從事城市更新業(yè)務(wù)。根據(jù)我們在龍崗?fù)顿Y項目得知的情況，目前一些開發(fā)商在龍崗區(qū)的相關(guān)項目因面臨上述問題已處于拖滯的狀態(tài)，對此如何正確使用融資款并避免該等問題的發(fā)生，亦需資金方與融資方充分考量。

在了解項目本體層面的基本風(fēng)險后，對于擬介入的更新項目，還需了解項目經(jīng)濟(jì)效益如何，是否能滿足我們的預(yù)期。我們介入某個項目，最核心的目的就是為了獲取投資收益，這也是我們介入項目的前提，在項目未實際清算前，我們只能通過項目投資測算來衡量，所以會做項目投資測算才是做項目的基礎(chǔ)。當(dāng)項目的投資測算結(jié)果滿足我們的收益預(yù)期后，另一個也很關(guān)鍵的要點就是在項目實施過程中要控制項目的收益達(dá)到我們的預(yù)期，這就主要依賴于后續(xù)的項目管控措施。