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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產網(wǎng)：以收并購為增長動力之一，碧桂園服務在不斷邁開市場擴張的步伐。
7月28日，入局機場物業(yè)管理公司新華正達持股70%，加強對機場物業(yè)的布局；8月1日信息顯示，碧桂園服務收購湖南天環(huán)物業(yè)100%股權，吃下了長沙本土“領頭羊”物管公司，增加約700萬平方米在管面積。
值得注意的是，該兩項收并購背后早已有碧桂園投資的身影，此番股權變更相當于“左手倒右手”，將其納入物業(yè)上市公司并表。
工商資料顯示，天環(huán)物業(yè)成立于2006年4月，法定代表人朱新星，注冊資本500萬元人民幣，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理、建筑材料銷售、日用雜品零售等。此前，該公司由深圳市帕拉丁五期股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）、曹豐分別持股80%、20%。
帕拉丁五期股權投資成立于2015年11月，注冊資本6718980萬元人民幣，屬于貨幣金融服務。該公司由佛山市順德區(qū)榮躍企業(yè)管理有限公司（下稱“榮躍企管”）、增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司、碧桂園地產集團有限公司、萬向信托股份公司、佛山市慧佳企業(yè)管理有限公司分別持股79.8335%、9.9792%、9.9792、0.1634%、0.0446%。
其中碧桂園地產集團有限公司為碧桂園境內發(fā)債主體，亦是碧桂園在境內最主要經(jīng)營主體；而其他持股方也多與碧桂園有關聯(lián)。
榮躍企管成立于2016年8月，注冊地址位于佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂管理區(qū)辦事處碧桂園國際會所，即順德碧桂園總部范圍內。此外，該公司與碧桂園多家項目公司均存在股權出質等關聯(lián)；間接持股企業(yè)達1000家，疑似關聯(lián)的59家公司里面，包括了碧桂園旗下博智林機器公司和鳳凰優(yōu)選平臺等。
向上股權穿透，榮躍企管由佛山市順德區(qū)捷逸企業(yè)管理有限公司100%持股，而該公司由自然人股東吳業(yè)能、吳春銘通過西藏捷誠投資管理中心（有限合伙）、西藏捷勝投資管理有限公司100%持股。
西藏捷誠有限合伙基金下有多達上千家入股公司，涉及了多家碧桂園地產開發(fā)、物業(yè)管理、產業(yè)地產、投資公司、子基金、長租公寓等相關公司。其中包括與分別持股50%投資了“深圳市碧桂園產業(yè)發(fā)展有限公司”及長租公寓公司。
業(yè)內分析，西藏捷誠顯然是一家為碧桂園實現(xiàn)股權騰挪等一系列資金操作的基金。也有熟悉碧桂園的內部人士指出：“雖然沒有直接持有股權，帕拉丁投資同樣為碧桂園關聯(lián)公司，為碧桂園家族投資公司?！?/p>
也有信息顯示，此前碧桂園有通過將子公司或二級子公司剔除出報表的方式，達到間接改善集團資產負債的效果，其中便涉及西藏捷誠投資管理中心（有限合伙）之間有關聯(lián)的股權交易。
7月28日信息顯示，碧桂園生活服務集團股份有限公司成為?？谛氯A正達空港服務有限公司的新投資人，持股70%股權。
原投資方深圳市慧和企業(yè)管理有限公司將退出，股權變更前，新華正達由慧和企管持股70%、徐薇持股30%；股權變更后，新華正達由碧桂園服務持股70%、徐薇持股30%。
而原投資方慧和企管由上文所述的順德榮躍企管持股99.4746%、深圳市帕拉丁持股0.5254%。
另外值得一提的是，根據(jù)工商信息，帕拉丁五期股權投資的企業(yè)集團為民營火箭企業(yè)藍箭航天。此前碧桂園創(chuàng)投相繼參投藍箭航天的融資——于2019年12月，藍箭航天完成5億元人民幣C輪融資，投資方為碧桂園創(chuàng)投；2020年9月藍箭航天宣布完成12億元人民幣C+輪融資，碧桂園創(chuàng)投參與領投。
可以肯定的是，通過連續(xù)的股權交易，碧桂園服務正式將新華正達、天環(huán)物業(yè)并表。
以新華正達為例，該公司成立于1994年11月，是國內空港綜合配套服務供應商，主要服務包括航站樓保潔服務、飛機外蒙皮清潔服務、飛機客艙清潔服務、機坪保潔服務等。
據(jù)了解，這是碧桂園服務拿下的第四個機場物業(yè)項目，此前其于2019年6月中標北京大興國際機場南航基地物業(yè)管理項目，隨后不久中標上海浦東機場T1航站樓水、電、空調等工程維修項目；今年5月份中標拉薩貢嘎機場T3航站樓項目。
一方面，碧桂園服務增強了機場物業(yè)的拓展，同步深入西南地區(qū)公共物業(yè)的市場；此外，按照4.25%增長率測算，到2021年新華正達營收有望突破1億，追上上市公司新大正，這亦給碧桂園服務較好的營收預期。
在盈利預期上，非住宅類物業(yè)項目毛利率普遍高于住宅物業(yè)。以新大正為例，2020年住宅物業(yè)毛利率約為17%，公共物業(yè)毛利率則達到了21%。
業(yè)態(tài)拓展之余，在管規(guī)模亦是物管企業(yè)比拼的重點，本次碧桂園服務并表湖南天環(huán)物業(yè)應是一次較好的規(guī)模、業(yè)務補充。
據(jù)介紹，湖南天環(huán)物業(yè)迄今已發(fā)展成為長沙市最早獲批國家一級資質的四家物業(yè)服務企業(yè)之一，并躋身長沙市物業(yè)服務行業(yè)前10強，具備國家城市房地產業(yè)物業(yè)管理一級資質，在長沙本土有“領頭羊”的地位。
規(guī)模上，天環(huán)物業(yè)下轄5家分公司，1個子公司，管理面積約700萬平方米，在長沙、湘潭、郴州、吉首等地有20多個直屬項目，現(xiàn)擁有員工1000多人。
業(yè)態(tài)上，天環(huán)物業(yè)有近20年的完全市場化運作，承接物業(yè)類型涵蓋住宅、別墅、寫字樓、城市綜合體、政府辦公樓、學校和工業(yè)產業(yè)園，業(yè)務范圍還包括全委接管服務、顧問咨詢服務、銷售案場服務、延伸增值服務合專業(yè)領域服務等多種合作模式。
可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)股競爭中，收并購外拓及股權并表大多從規(guī)模體量、戰(zhàn)略布局補短、業(yè)務結構完善等方面考量，短期內亦包括拓展物業(yè)想象空間，以實現(xiàn)估值的提升；長期則更多是為發(fā)展空間和盈利性考慮。
加速收并購外拓，一方面有利于迅速提升第三方面積占比。根據(jù)年報，2020年碧桂園服務來自品牌拓展新增合同管理面積達到7246萬平方米，占總新增合同面積的53.3%，而收并購的比例也達到11.5%。相比之下，來自碧桂園輸送的面積占35.1%。
此外，新增外拓項目中，對存量項目占比和非居住業(yè)態(tài)項目占比也有所傾斜。2020年，碧桂園服務該兩項指標分別為66%和50.2%。
今年以來，碧桂園服務在收并購外拓上除了從規(guī)模量級層面考慮之外，也更傾向于在業(yè)務層面不斷拓展邊界。在基礎物管服務之上，城市服務、商業(yè)寫字樓、團購等是未來幾年的發(fā)力點，這都被認為是大有可圖的業(yè)務。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年1月-2021年8月，碧桂園服務新增對外投資共計22起，除收并購6家中小型物管公司及藍光嘉寶擴充規(guī)模外，其他收并購的15家企業(yè)涵蓋了科技、零售、金融、批發(fā)、媒體行業(yè)等；業(yè)務則包括商業(yè)資產運營、城市服務、社區(qū)團購、社區(qū)傳媒、房屋租賃、保險經(jīng)紀等。
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