康橋地產(chǎn)尚未上市,康橋集團(tuán)的物業(yè)“搶跑”,成功上市,目前在行業(yè)內(nèi)還不多見(jiàn)。
作者:陳文莉
來(lái)源:風(fēng)財(cái)訊(ID:fengcaixun)
7月16日,康橋悅生活(02205.HK)正式在聯(lián)交所主板掛牌交易。上市首日盤(pán)中一度拉升超7%,收?qǐng)?bào)3.64港元/股,跌1.09%,總市值約25.48億港元。據(jù)風(fēng)財(cái)訊監(jiān)測(cè),今日物業(yè)股行情較淡,港股53只物業(yè)股中,僅約10只股收盤(pán)微漲。此次,康橋悅生活全球公開(kāi)發(fā)售1.75億股股份,其中,香港發(fā)售1750萬(wàn)股股份,獲得超額認(rèn)購(gòu)約22.72倍;國(guó)際發(fā)售1.575億股股份,獲得0.55倍的超額認(rèn)購(gòu)。按每股發(fā)售股份3.68港元計(jì)算,康橋悅生活獲取的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為5.83億港元,其中約65%用于戰(zhàn)略投資及收購(gòu)。康橋地產(chǎn)尚未上市,康橋集團(tuán)的物業(yè)“搶跑”,成功上市,目前在行業(yè)內(nèi)還不多見(jiàn)。有分析師認(rèn)為,這和康橋做物業(yè)服務(wù)較早、口碑較好有關(guān),積累了較好的市場(chǎng)認(rèn)可度,實(shí)現(xiàn)了近年量的提升。
走出母公司蔭庇 外拓第三方業(yè)務(wù)
招股書(shū)顯示,康橋悅生活是一家深耕于河南的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商,是房地產(chǎn)企業(yè)康橋集團(tuán)旗下物業(yè)公司。架構(gòu)重組后,康橋集團(tuán)主席宋革委擁有95%的投票權(quán),依舊是康橋悅生活的實(shí)際控制人。截至2020年12月31日,康橋悅生活向238項(xiàng)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),覆蓋中國(guó)8個(gè)省28個(gè)城市,合同建筑面積約為3900萬(wàn)平方米,擁有112項(xiàng)在管物業(yè),總在管建筑面積約為1570萬(wàn)平方米。根據(jù)中指研究院的資料,截至2020年底,在中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司中,按管建筑面積計(jì),排名第78位;同一口徑下,其在河南省內(nèi)排名第二。不可否認(rèn)的是,以總在管建筑面積來(lái)看,康橋悅生活無(wú)疑是一家“蚊型”物企。克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨告訴風(fēng)財(cái)訊,“從行業(yè)角度看,規(guī)模是非常重要的基礎(chǔ)指標(biāo),但不是唯一指標(biāo)。規(guī)模的結(jié)構(gòu)、規(guī)模的質(zhì)量也在變得更加重要?!?/section>招股書(shū)顯示,康橋悅生活的項(xiàng)目收入更多的來(lái)源于獨(dú)立第三方,而非康橋地產(chǎn)。2018-2020年,獨(dú)立第三方收入從1.65億元增長(zhǎng)至3.44億元,年復(fù)合增長(zhǎng)率為44.25%,總收入占比59.7%。獨(dú)立第三方收取的平均物業(yè)管理費(fèi)逐年增加。2018-2020年,分別為每月每平方米1.52元、1.73元及1.74元。按物業(yè)管理協(xié)議的簽署方劃分的在管物業(yè)留存率上,2018-2020年,獨(dú)立第三方的物業(yè)留存率分別為90.9%、97.8%,以及98.4%。物管費(fèi)與留存率雙升,也證明著康橋悅生活較為強(qiáng)悍的外拓及服務(wù)能力。值得一提的是,此次IPO所募資金,約65%用于戰(zhàn)略投資及收購(gòu),約10%用于投資智能化運(yùn)營(yíng)及內(nèi)部管理系統(tǒng),約15%用于拓展業(yè)務(wù),約10%用作營(yíng)運(yùn)資金。通過(guò)收并購(gòu)快速做大第三方規(guī)模,幾乎是目前物企的通用法則。不同的是,康橋悅生活對(duì)于收并購(gòu)式的擴(kuò)張,更有針對(duì)性。康橋悅生活執(zhí)行董事兼總裁戴衛(wèi)告訴風(fēng)財(cái)訊,康橋悅生活并不準(zhǔn)備進(jìn)一步拓展到全國(guó),我們的重點(diǎn)放在三個(gè)地方,第一個(gè)是江浙長(zhǎng)三角,第二個(gè)是大灣區(qū),第三個(gè)是京津冀。長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和京津冀,是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域,投入重兵布局,康橋悅生活的未來(lái),充滿(mǎn)想象。招股書(shū)顯示,2018-2020年,康橋悅生活的總營(yíng)收從2.29億增至5.76億,毛利從5400萬(wàn)增加到1.77億。據(jù)悉,其營(yíng)收主要來(lái)自三大業(yè)務(wù):物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他。更為具體的是,在收入貢獻(xiàn)度上,物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù),幾乎平分秋色。報(bào)告期內(nèi),物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收占比從57.9%下降至44.3%,非業(yè)主增值服務(wù)則從29.2%上升至40.9%。
非業(yè)主增值服務(wù)占比的增加,也直接拉升了康橋悅生活的整體毛利率。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,康橋悅生活的整體毛利率從2018年的23.6%增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)(至2020年的30.7%)。穩(wěn)定增長(zhǎng)的合同與在管面積,則為康橋悅生活的業(yè)績(jī)提供了持續(xù)的增長(zhǎng)支撐。招股書(shū)顯示,近三年康橋悅生活的合同建筑面積與在管建筑面積的比值分別為2.40、2.42和2.48。在此之外,基石投資人的加持,則進(jìn)一步推升了康橋悅生活未來(lái)增長(zhǎng)的可能。發(fā)售資料顯示,康橋悅生活與碧桂園物業(yè)香港控股有限公司、鄭州安圖實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司、58.com Holdings Inc.三家企業(yè)簽訂了基石投資協(xié)議。基于發(fā)售價(jià)每股發(fā)售股份3.68港元及基石投資協(xié)議,三家已認(rèn)購(gòu)6746萬(wàn)股發(fā)售股份,相當(dāng)于全球發(fā)售股份總數(shù)的約38.6%,占總股份的約9.6%。一般而言,港股基石投資者的股份有6個(gè)月以上的鎖定期,引入基石投資者則為市場(chǎng)提供了一個(gè)相對(duì)有公信力的參考。更何況,基石投資者還是碧桂園。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其與康橋悅生活在物業(yè)管理,科技開(kāi)發(fā)與運(yùn)用上,或許比純粹的投資機(jī)構(gòu)有更大的協(xié)同優(yōu)勢(shì)。
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解讀|康橋悅生活“搶跑”上市,小物企的內(nèi)增外拓樣本