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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
行業(yè)未來“穩(wěn)”是絕對的主旋律，這是未來避免過快發(fā)展，無力發(fā)展的風險。
這是中梁控股2020年度業(yè)績會上，董事長楊劍在開場致辭時的感慨，同時，這也是不少地產(chǎn)人心里的真實想法。
3月24日上午，楊劍率領著一眾中梁控股管理層現(xiàn)身業(yè)績會并答投資者和媒體問。包括執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁陳紅亮，執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁李和栗，執(zhí)行董事、首席財務官及副總裁游思嘉，資本市場與投資者關系總經(jīng)理兼公司秘書楊德業(yè)。
除了“不平凡”之外，楊劍在開場白中還多次提到了“穩(wěn)”字，而這幾個關鍵詞正是中梁過去一年業(yè)績表現(xiàn)的基本寫照。
在盤點2020年的年度業(yè)績時，很少有企業(yè)能夠繞開疫情所帶來的影響，中梁也不例外。2020年，中梁控股實現(xiàn)全年合約銷售額約人民幣1688億元，增長幅度放緩至11%，剛剛過線其去年初定下1680億的年度目標。
營收方面，中梁2020年總收益為659.4億元，較2019年增加約16.4%。2020年公司核心凈利潤（經(jīng)調(diào)整后）為65.9億元，較2019年增加約4.6%。2020年公司擁有人應占核心凈利潤（經(jīng)調(diào)整后）為37.5億元，較2019年減少約3.8%。
全盤觀察下來，中梁的各項財務指標雖然上下有所波動，但卻幾乎沒有哪一項數(shù)據(jù)存在著較大的變化幅度。外界對于中梁這份成績單的看法各有不一，有人認為這是其穩(wěn)健發(fā)展的表現(xiàn)，各項數(shù)據(jù)正在慢慢趨好；但也有說法認為，太過于平緩的增速意味著企業(yè)的增長動力不足。
不管外界看法如何紛紜，中梁有著自己的既定發(fā)展軌跡。根據(jù)計劃，其2021年的銷售目標為1800億元，同比2020年增長6.64%。
據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，李和栗在會上表示：“行業(yè)未來‘穩(wěn)’是絕對的主旋律，這是未來避免過快發(fā)展，無力發(fā)展的風險。因此我們自身也是定位于穩(wěn)定高質(zhì)量的發(fā)展，基于這種背景下，我們對于銷售目標的制定也相對比較理性?！?/p> “兩到三年內(nèi)進入綠檔”
有人稱過去一年是地產(chǎn)行業(yè)的“政策大年”，不管是去年年中發(fā)布的“三道紅線”，還是今年初提出的“集中供地”，無不對地產(chǎn)行業(yè)有著深遠的影響。
而中梁作為“三道紅線”的重點試行企業(yè)之一，調(diào)控政策對其有何影響，成為了媒體和投資者們在業(yè)績會上提問的焦點。
據(jù)游思嘉介紹，在去年政策剛出時中梁是被歸類到了橙檔之列，截至2020年底，中梁已經(jīng)按要求如期降到了黃檔，即只踩中“三道紅線”中的一條。具體而言，中梁的凈負債比率為65.8%，現(xiàn)金短債比為1.4，剔除預付款后的資產(chǎn)負債率為79.9%，最后一項指標踩線。
“中梁作為第一批重點房企開始試行三條紅線的政策，去年四季度開始，我們也基本實行了相關的要求，包括穩(wěn)杠桿、穩(wěn)控土地收購百分比等?！?/p>
至于尚未達標的資產(chǎn)負債率指標，游思嘉則認為，目前大部分周轉(zhuǎn)型房企的這條紅線都是尚待達標。他坦言稱，中梁的銷售預收賬款比較大，一方面是好事，證明去化快，賣得好。但另一方面，合約負債比較大，在算比例來講有點不利。
他也表示，中梁已經(jīng)有了相應的指標改善計劃，按公司自身的發(fā)展節(jié)奏，中梁預計在兩到三年以內(nèi)可以將這一指標逐步改善到70%左右。“所以未來幾次的業(yè)績會大家可以關注這個比例，相信能看到我們會有所改善。”
截至2020年底，中梁的有息負債約為540.9億元，較上一年年底上漲了34.62%。具體包括了銀行及其他借款約448.98億元，優(yōu)先票據(jù)約88.77億元及資產(chǎn)擔保證券約3.18億元。
從數(shù)據(jù)上看，中梁的債務結(jié)構(gòu)在過去一年里發(fā)生了不小的變化。于2020年底，中梁境內(nèi)銀行貸款、境內(nèi)非銀行借款、境外優(yōu)先票據(jù)、境外銀行及其他借款、境內(nèi)ABS分別占比51%、28%、16%、4%和1%。相比上一年，中梁2020年的境內(nèi)非銀借款占比下降了12個百分點。
減少非銀渠道的融資占比，意味著有望進一步降低融資成本。于2020年12月31日，中梁的加權平均債務成本約為8.5%，較2019年的9.4%下降了0.9個百分點。
不過，管理層們對此似乎還有著更高的要求?！皩τ谪攧战Y(jié)構(gòu)，我們覺得還是有空間在今年把非銀渠道的融資壓縮，我覺得今年有機會可以壓縮到接近20%?！庇嗡技谓榻B說，現(xiàn)在以各個融資條線的情況來看，中梁今年或?qū)⒛馨殉杀驹俳档椭?%，甚至更低。
依照“三道紅線”的要求，中梁身處黃檔意味著其被允許有10%有息負債的增長，而有投資者向觀點地產(chǎn)新媒體介紹說，游思嘉在會上表態(tài)稱，中梁會將有息負債增長嚴控在5%-10%之間。
“只靠傳統(tǒng)開發(fā)模式很難穩(wěn)健擴張”
上述闡釋，便是管理層們認為中梁今年的銷售目標制定得頗為理性的原因。而除了融資端外，拿地端的調(diào)控也同樣為中梁的發(fā)展模式帶來了變化。
一直以來，在中梁的發(fā)展模式中都存在著諸多標簽，繼“阿米巴”之后，如今又多了一個“DBS”（丹納赫商業(yè)管理系統(tǒng)）。
簡而言之，這是一個收并購評估和改善體系。和許多房企一樣，在當前拿地貴、拿地難的大環(huán)境之下，從去年開始，中梁也在收并購領域加大了力度。
截至2020年12月31日止年度，中梁共新收購了117幅地塊，規(guī)劃總建筑面積為1490萬平方米，已收購地塊（不含停車位）的平均成本約為每平方米4767元。在這部分新增土儲中，來自招拍掛的占比70%，余下30%則來自包括商業(yè)勾地、合作開發(fā)、收并購等多元渠道。
“房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)進入到一個存量競爭的時代，依靠傳統(tǒng)的開發(fā)模式，應該說是很難實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健擴張?！标惣t亮介紹說，依靠收并購擴大企業(yè)規(guī)模是很多上市企業(yè)常見的形式，而中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具來推動企業(yè)長期穩(wěn)健地發(fā)展。
和2019年一樣，中梁去年新增項目中，按投資金額計算，92%的投資土地是位于二三線城市。連續(xù)幾年的拿地轉(zhuǎn)型，也使得中梁的平均銷售價格逐年上漲。于2020年，中梁合約銷售平均售價為每平方米1.25萬元，比上年升高了21.36%，較2018年上漲了25%。
除此之外，在“集中供地”政策推出之后，中梁早早就在二三線城市“廣撒網(wǎng)”的意義也變得有些不一樣起來。
“（集中供地）對我們的影響相對比較平穩(wěn)?！崩詈屠跞缡墙榻B。在李和栗看來，“集中供地政策”對一些資金實力雄厚，杠桿比較低的企業(yè)相對影響比較小，對資金實力有限，且在城市里面占有率很高的企業(yè)則會帶來較大的影響。
而在集中供地的22個城市里，除了四個一線城市之外，余下的18個城市里中梁雖然均有布局，但這部分土儲體量只占到了中梁總土儲的20%。“其次我們也進入了比較多的核心城市，當然中國除了這18個核心城市外其他地方還有很多有需求，我們都要做布局?！?/p>
換而言之，中梁項目布局的分散，反而讓其在“集中供地”之后多出了一份安全性。數(shù)據(jù)顯示，中梁2020年的銷售額來自140多個城市的300多個項目，按金額來排名，其去年單城銷售能夠排進前十的共有20多個城市。
于2020年里，中梁的拿地投資金額為712億元。至于今年會有多少拿地預算，管理層表示，政府的導向是希望買地占銷售40%來做口徑，中梁去年也是嚴格按照40%的比率來買地的，今年也會維持這一規(guī)模。
以下為中梁控股集團有限公司2020年度業(yè)績會問答實錄摘選：
現(xiàn)場提問：中央進一步收緊房地產(chǎn)融資，加上銀行的兩條紅線對公司有什么影響？
游思嘉：中梁在去年8月份是作為第一批的重點房企開始試行三條紅線的政策，我們覺得三條紅線整體的影響是健康的，我們?nèi)ツ晁募径乳_始，也基本上是實行了關于這些紅線的要求，第一包括穩(wěn)杠桿，第二穩(wěn)控土地收購百分比，現(xiàn)在土地收購跟銷售百分比基本上維持在40%左右。
從自身來講我們土儲還是比較豐富，選擇面也比較多，所以我們對于業(yè)務上的經(jīng)營將來謀求是更加精準，精準的買地，精準的開拍，在這種勢頭上，房企的增長應該未來會趨于穩(wěn)定，不會暴漲暴跌。
紅線的問題，去年四季度以來銀行提早一個季度左右開始對房企總體貸款，包括按揭貸款的放款開始自我審查，這個情況去年四季度已經(jīng)開始。我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以剛需產(chǎn)品為主，銀行對于客戶放款還是面向社會的。我們預期收款還是維持在85%或者以上，我們覺得未來對銀行的情況不是特別擔憂。作為重點房企，我們在控杠桿，在降壓方面也是達標的，所以我們對未來銀行金融機構(gòu)對于我們的支持還是蠻有信心的。
現(xiàn)場提問：請問土地供應兩集中新政策對中梁有什么影響？
李和栗：我們看到有22個城市可能要推行集中供地，這種供地方式有了比較大的變化。首先集中供地可能對行業(yè)形成了一些改變或者影響。我們認為第一個集中供地肯定會推動土地價格會更理性，也避免了出現(xiàn)一些大幅度的波動。
其次，可能集中供地會影響企業(yè)的一些供貨節(jié)奏。第三，對于一些資金實力比較強的，或者杠桿率比較低的企業(yè)，現(xiàn)金流比較好的企業(yè)，會有一點優(yōu)勢，可能對一些城市里面布局非常多的，或者單個城市占比非常高的，可能相對會有一些影響。第四，我認為可能會促使合作更加廣泛，可能一些權益也會變低，推動一些合作。對于我們而言，我想第一個中梁還是布局比較多，22個城市里面除了四個一線城市，我們18個城市進入了覆蓋，18個城市里面我們投資額占比在20%，應該來說影響相對比較平穩(wěn)。
其次我們在比較好的城市已經(jīng)布局，在22個城市以外有很多比較好的城市，也在布局，這樣對我們影響相對比較小，同時我們供貨的節(jié)奏也能比較穩(wěn)住。銷售回款比較好，財務杠桿非常穩(wěn)健可控，我們可以通過多方面的合作來加強這些集中供地城市土地的參與，保證我們的市場占有率。
現(xiàn)場提問：公司目前踩了一條紅線，未來還有進一步優(yōu)化的目標嗎？未來什么時候降到綠檔。今年有什么指標？
游思嘉：首先關于三條紅線余下來的一條是資產(chǎn)負債比，資產(chǎn)負債比在國家算法里面是分子分母都需要減掉預收的客戶賬款，所以應該今天大部分的周轉(zhuǎn)型房企，這條紅線都是需要尚待達標。我們基本上按自身的節(jié)奏，希望兩到三年以內(nèi)可以逐步改善到70%左右，所以未來幾次的業(yè)績會大家可以關注這個比例，我相信我們會有所改善。
但是剛剛我說過了，中梁的銷售預收賬款是比較大的，一方面是好事，證明我們?nèi)セ容^快，賣得比較好。另一方面，合約負債比較大，在算比例來講，有點不利。我們現(xiàn)在是嚴格按國家的要求來控制我們的財務指標。
對于財務結(jié)構(gòu)，我們還是有空間在今年把非銀渠道的融資壓縮，我覺得今年有機會可以壓縮到接近20%，這都要看今年整體融資環(huán)境情況，我覺得是有可能的。在現(xiàn)有情況來做推測的話，我們應該是非常有可能從去年的8.5%加權平均成本繼續(xù)下降到8%，或者以下。
現(xiàn)場提問：近年來粵港澳是房企戰(zhàn)略的重要一環(huán)，請問公司在該區(qū)域競爭力如何，同時也注意到中梁最近一直在溫州頻繁拿地，但粵港澳本身土儲似乎比較少，請問為什么不聚焦在粵港澳區(qū)域呢？請公司介紹一下粵港澳公司成立以來的發(fā)展情況？
陳紅亮：粵港澳發(fā)展集團是我們之前南方大區(qū)的升級，它的項目主要布局在廣東、廣西、福建，以及浙江的一部分。2019年粵港澳大灣區(qū)的前身，南方大區(qū)也是從杭州搬到廣州，目的是更好地打造屬地化運營體系，同時粵港澳發(fā)展集團做好區(qū)域聚焦，包括區(qū)域深耕，也包括機會區(qū)域的打法，做好精準投資，提高收益，秉承獲地手段多元化、多樣化，打開整個投資拓展的布局。
2020年整個粵港澳發(fā)展集團總共獲取15個項目，包括首進的廣東中山市以及佛山市，應該在粵港澳區(qū)域也獲得了一些投資上的成效。同時長三角仍然是中梁重倉區(qū)域，雖然粵港澳區(qū)域占比不高，但是是中梁做好全國布局的重要一環(huán)，目前對粵港澳發(fā)展集團關鍵是長期發(fā)展的思維，特別是政策，目前收緊的大背景下，供地，遠期政策的大環(huán)境下，中梁必然會繼續(xù)堅持全國化的布局，包括對粵港澳更多的是長期發(fā)展的考慮，在其他區(qū)域我們同樣去做好深耕和開拓，兩個方面都會去堅持。
現(xiàn)場提問：2020年毛利率降至21%，目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)項目預期交付的時間表和平均毛利率水平如何？2020年已確認的平均售價只有8540元，減少約14.9%，這些項目會繼續(xù)影響未來毛利率表現(xiàn)嗎？剛提到毛利率會持續(xù)穩(wěn)定，未來有什么提升計劃？
游思嘉：我們先了解一下2020年毛利率確收情況的背景，也不只是針對中梁，應該整體行業(yè)，特別是長三角為主的房企，可能也包括珠三角有關房企也是面臨這個問題的。以買地的周期來看，大概現(xiàn)在2020年確收的這些項目基本上是反映2017—2018年，特別是2018年買地的項目。剛剛好2017年-2019年這三年土地市場是處在比較熱的形態(tài)之下，2018年以后，在二三線城市，也包括沿海某些為四線城市都出現(xiàn)了限價問題，因為這個問題去年毛利率21%，比2019年基本上只是下滑了2個百分點，在業(yè)內(nèi)來講控制得算是不錯的。
我們現(xiàn)在參考總體在售項目，看到總體在售毛利率的平均其實大概也是在20%出頭這樣一個水平，我們覺得在現(xiàn)在土地市場嚴控的情況下，土地拍賣價或者價格的溢價應該沒有過去幾年那么火爆。限價在各大區(qū)域可能是長期化的事情，毛利率應該也會維持這樣的狀態(tài)，我覺得應該算是穩(wěn)定下來了。
現(xiàn)場提問：公司最近一直在給自己打上DBS最佳實踐者的標簽，公司今后會否在收并購上加大發(fā)力力度，收并購需要大量資金，是否影響正常的投資拿地？
陳紅亮：最近中梁確實是對標學習丹納赫DBS的成功經(jīng)驗，DBS是丹納赫商業(yè)管理系統(tǒng)的簡稱，是收并購重要評估和改善體系，這個工具被丹納赫及其眾多企業(yè)通過收并購案例證明是有效的，目前也是被廣大的企業(yè)學習和使用。
DBS它的核心理念是精益，包括強調(diào)持續(xù)改善，包括了領導力、生長和經(jīng)營運營三大核心工具，體現(xiàn)在戰(zhàn)略規(guī)劃、客戶服務、產(chǎn)品開發(fā)、成本管理等企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)，這和中梁追求的打小網(wǎng)格，精細化管理模式相符合，和中梁企業(yè)文化，模型思維、系統(tǒng)思維非常契合，容易轉(zhuǎn)化成符合中梁特點的工具，可以快速推行。
房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)進入到一個存量競爭的時代，依靠傳統(tǒng)的開發(fā)模式，應該說很難實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健擴張。我們董事長在了解當前行業(yè)現(xiàn)狀以及公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上提出了對焦DBS，我們深入學習以后也發(fā)現(xiàn)丹納赫這個DBS工具比我們預想的更加符合中梁未來發(fā)展的需要。事實上，依靠收并購擴大企業(yè)規(guī)模是很多上市企業(yè)常見的形式，中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具來推動企業(yè)長期穩(wěn)健地發(fā)展。
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