作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

近年來，隨著倉儲設施建設加速推進，普洛斯中國的剛性債務規(guī)模迅速攀升，償債壓力與日俱增。

4月23日，標普將普洛斯和普洛斯中國控股有限公司（以下簡稱“普洛斯中國”）的長期發(fā)行人信用評級從“BBB”下調至“BBB-”；同時確認兩家公司的中期票據(jù)計劃評級和高級無抵押票據(jù)評級為“BBB-”。

標普預計，如果普洛斯繼續(xù)推行激進的運營策略，將長期加劇其現(xiàn)金流波動，因此不太可能在2022年前將資產貨幣化收益占調整后EBITDA的比例維持在30%以下。

近日，普洛斯中國擬發(fā)行20億公司債券，募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于歸還發(fā)行人及下屬境內子公司有息債務及其利息。

《小債看市》統(tǒng)計，目前普洛斯中國存續(xù)債券17只，存續(xù)規(guī)模225.2億元，其中將有47億債券將于一年內到期。

在信用評級方面，普洛斯中國的主體和相關債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。

存續(xù)債券到期分布

除此之外，普洛斯中國還有三只美元債，整體規(guī)模有12.15億元。近兩年其增加國內融資，逐步降低美元債務規(guī)模，以規(guī)避匯率波動風險。

據(jù)官網介紹，普洛斯是全球領先的專注于物流、不動產、基礎設施、金融及相關科技領域的投資管理與商業(yè)創(chuàng)新公司。

普洛斯為中國最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎設施提供商和服務商，在43個戰(zhàn)略性區(qū)域市場，投資、開發(fā)和管理著400多個物流、制造、數(shù)據(jù)中心、科創(chuàng)及辦公類設施。

從股權結構看，普洛斯中國的控股股東為CLH Limited，普洛斯集團持有后者100%的股份，為公司實際控制人。

股權結構圖

近年來，倉儲物流行業(yè)經營情況良好，普洛斯中國土地儲備不斷升值，其投資性房地產公允價值變動凈收益規(guī)模較大，公司利潤對投資性房地產公允價值變動依賴大。

2020年前三季度，普洛斯中國實現(xiàn)營收59.1億元，同比增長18.65%；實現(xiàn)歸母凈利潤25.19億元，同比下滑10%。

截至同報告期，普洛斯中國總資產為2111.06億元，總負債1044.31億元，凈資產1066.75億元，資產負債率49.47%。

近年來，普洛斯中國財務杠桿水平不斷攀升，但總體仍維持在適中水平。

財務杠桿

《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，普洛斯中國主要以非流動負債為主，占總債務的66%。

截至2020年9月末，普洛斯中國流動負債有355.29億元，非流動負債有689.03億元，其賬上資金相對充裕，可滿足短期債務的償付及營運資金周轉。

在備用資金方面，截至2020年6月末，普洛斯中國銀行授信總額有77.6億元，未使用授信額度有15.51億元，可見其財務彈性一般。

銀行授信情況

近年來，隨著倉儲設施建設加速推進，普洛斯中國的剛性債務規(guī)模迅速攀升。

截至2020年9月末，普洛斯中國剛性債務有112.33億美元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為73.25%。

從償債能力指標看，普洛斯中國的流動比率和速動比率等短期償債能力指標持續(xù)惡化，EBITDA 對剛性債務及利息支出的保障程度也在弱化。

在融資渠道方面，除銀行借款之外，普洛斯中國還通過引進戰(zhàn)略投資者、設立物流倉儲開發(fā)基金等方式籌資，融資渠道較多元。

但在資產質量方面，普洛斯中國投資性房地產在資產中比重大，導致資產的流動性較弱、投資回收期偏長。

總得來看，普洛斯中國財務狀況高度依賴于投資性房地產估值的大幅增值；有息負債增長較快，且仍有大額資本性支出計劃，后續(xù)仍存較大籌資壓力。

美國普洛斯是一家全球最大的物流地產運營商，2003年借助在全球擴張的機會進入中國，當時梅志明是美國公司高管。

2008年，新加坡一家投資機構收購了普洛斯在中國和日本的業(yè)務，而這個新加坡投資機構就是由梅志明等公司高管發(fā)起的。

十年后的2018年，梅志明和萬科牽頭的中方財團一道又對這家新加坡上市公司普洛斯進行了私有化收購，完成退市操作。

至此，普洛斯中國變成了梅志明為實際控制人的民營跨國公司。

普洛斯進入中國市場之初，同行業(yè)競爭還很少，其選址布局主要集中在一線城市和具有樞紐地位的中心城市。

當時，各地政府為了招商引資，爭相出臺優(yōu)惠政策，包括提供免費或者低廉的土地；加之前些年人民幣幣值被刻意低估，這些因素都讓普洛斯輕松擁有了很多交通通達的好園區(qū)。

因此，在中國城市土地變得昂貴之前，普洛斯已經鞏固了自己在物流地產的龍頭地位。

另外，普洛斯的“地產+基金”運營模式，更是為中國現(xiàn)代物流行業(yè)帶來了創(chuàng)新和進步。

早在1999年，普洛斯就發(fā)起了第一支私募基，從19位機構投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業(yè)。

這種用私募基金收購房地產，隨后將項目建設完成后賣給基金公司，再進行輕資產運營模式，將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內。

但是，普洛斯模式是很難復制的，無論是其國際化的網絡，擁有大片優(yōu)質園區(qū)地產，還是梅志明的金融背景和國際視野，都是不可輕易企及的。

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原標題： “最大物流地產商”千億負債懸頂，“地產+基金”模式難以復制