對(duì)項(xiàng)目融資關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性總結(jié)。
作者:老庵
來(lái)源:老庵筆記(ID:gh_bd8f12fb8283)
這是一篇干到不能再干的文章,內(nèi)容也并無(wú)太多新意,僅對(duì)項(xiàng)目融資的評(píng)價(jià)思路進(jìn)行框架性總結(jié),老庵認(rèn)為該總結(jié)有一定必要性。在實(shí)際工作中,同一項(xiàng)目通常面對(duì)多家金融機(jī)構(gòu),若碰到復(fù)雜方案,前期溝通可能會(huì)占用較多精力,需要找到高效溝通方式,降低機(jī)會(huì)成本,以便對(duì)方案進(jìn)行綜合比較。無(wú)論方案如何五花八門(mén),對(duì)融資方來(lái)講,訴求無(wú)非是希望在一定時(shí)間內(nèi)找到額度大、期限長(zhǎng)、成本低、增信措施弱、用途限制少、還款靈活度高的一筆資金,所以在對(duì)方案進(jìn)行甄別時(shí),可從以下幾個(gè)維度進(jìn)行快速判斷。首先,判斷團(tuán)隊(duì)是否靠譜是基本動(dòng)作。這點(diǎn)其實(shí)可以單獨(dú)寫(xiě)篇文章,人靠譜有多關(guān)鍵無(wú)需贅言,靠譜機(jī)構(gòu)+不靠譜團(tuán)隊(duì)是非常遺憾的事情。拋開(kāi)行業(yè)積累和人脈深度,今天僅簡(jiǎn)單討論在面對(duì)面溝通中如何快速判斷坐在對(duì)面的機(jī)構(gòu)人員是否靠譜。首先靠譜的人應(yīng)該專業(yè),業(yè)務(wù)知識(shí)應(yīng)該非常嫻熟,對(duì)政策走向、各種業(yè)務(wù)要點(diǎn)及自家尺度爛熟于心,能夠迅速get到融資人的需求并輸出建設(shè)性意見(jiàn);其次靠譜的人應(yīng)該有落地案例,比如目前團(tuán)隊(duì)管理規(guī)模多少,最近有什么落地案例,合作客戶有哪些,團(tuán)隊(duì)一共幾個(gè)人,團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)在目前機(jī)構(gòu)就職的時(shí)間等等,這些都可以在面對(duì)面溝通中直接發(fā)問(wèn)。在方案層面,則可從四個(gè)方面進(jìn)行分析:融資人的核心關(guān)注點(diǎn)是有多少資金可以供其靈活調(diào)配。同一個(gè)項(xiàng)目,額度大小更多看金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控尺度,批復(fù)額度直接顯性,融資人更應(yīng)關(guān)注實(shí)際拿到手的資金有多少。宏觀層面,例如最近的監(jiān)管政策是否有收嚴(yán)可能;該金融機(jī)構(gòu)的對(duì)口監(jiān)管機(jī)構(gòu)尺度如何;是否有額度,額度從哪些維度管控,目前成本在機(jī)構(gòu)內(nèi)部搶占額度是否有優(yōu)勢(shì)。以開(kāi)發(fā)貸為例,該行的放款節(jié)奏如何;放款金額是否嚴(yán)格要求與工程進(jìn)度匹配;放款時(shí)是否需要提供發(fā)票;借款能否用于歸還股東借款;總包等主要合同是否可以覆蓋批復(fù)額度;總包是否配合倒款,抵押物價(jià)值最大能支撐多少提款等等。亦或是明股實(shí)債,資金進(jìn)入形式是增資還是轉(zhuǎn)股;增資是否需要對(duì)底層項(xiàng)目進(jìn)行包裝,底層項(xiàng)目能否包裝出目標(biāo)額度。
成本主要看資金來(lái)源與成本結(jié)構(gòu)。不同資金的成本下限不同,到位效率迥異,同時(shí)出資時(shí)點(diǎn)也影響資金價(jià)格。結(jié)構(gòu)方面,投資人、代銷方、資管方分別收費(fèi)多少,每個(gè)環(huán)節(jié)是否有壓縮空間,是否有砍頭費(fèi)用。另外還需關(guān)注目前結(jié)構(gòu)是否有稅務(wù)成本,債權(quán)人是否可以開(kāi)票,底層項(xiàng)目或SPV是否有多余增值稅可能,資產(chǎn)需過(guò)戶或買(mǎi)賣(mài)股權(quán)時(shí)是否涉及繳納契稅和所得稅,稅負(fù)成本按照年化計(jì)算是什么成本。提款還款的時(shí)間是否可與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流匹配,最低還款金額是多少,是否嚴(yán)格根據(jù)銷售進(jìn)度還款,提款還款路徑是否暢通,是否需要股權(quán)過(guò)戶;退出方式有幾種,路徑和審批流程上是否有障礙,所有退出方式是否均為固定成本,留少許浮動(dòng)是否可以接受,還款后的結(jié)構(gòu)是否有技術(shù)問(wèn)題。目前項(xiàng)目現(xiàn)狀與當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心要求是否一致,如果不一致如何解決,抵押后機(jī)構(gòu)對(duì)辦理預(yù)售登記和網(wǎng)簽的要求與實(shí)際執(zhí)行是否有矛盾之處,后續(xù)網(wǎng)簽是否需要補(bǔ)充抵押物或提前還款。另外,機(jī)構(gòu)通常非常關(guān)心主體增信的有效性,是否按照相關(guān)議事規(guī)則和授權(quán)履行內(nèi)部審批流程。管控措施核心是判斷是否影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率及盈余資金使用靈活性。例如在章證照共管情形下是否派駐人員,項(xiàng)目日常事項(xiàng)的審批權(quán)限在業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)還是公司投后部門(mén),網(wǎng)簽時(shí)機(jī)構(gòu)如何配合解押;盈余資金付現(xiàn)具體什么要求,除付現(xiàn)外是否可抽調(diào);動(dòng)態(tài)抵押率&覆蓋倍數(shù)要求如何管控,如果項(xiàng)目銷售非常理想會(huì)不會(huì)造成資金閑置。另外,還應(yīng)關(guān)注財(cái)務(wù)核算問(wèn)題。該方案對(duì)財(cái)務(wù)出并表訴求有無(wú)影響,若還款或部分還款時(shí)是否涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓,是否需要在財(cái)務(wù)層面進(jìn)行包裝;在各種情形下,底層項(xiàng)目需要股東繼續(xù)出資時(shí)是否有出資路徑。正常情況下,項(xiàng)目融資時(shí)效性都很高,所以落地效率尤為關(guān)鍵。一方面,需要了解清楚該類型方案金融機(jī)構(gòu)的審批周期需要多久,一共涉及幾方審批,需要上幾個(gè)會(huì),每個(gè)環(huán)節(jié)需要多久,哪個(gè)環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵。兩另一方面,融資人需要倒排時(shí)間表,目前方案落地時(shí)需要分幾步,每步時(shí)間可否壓縮,債權(quán)人內(nèi)部需要履行什么流程,例如是否需要履行國(guó)資程序、董事會(huì)甚至股東大會(huì)審批,是否涉及與審計(jì)溝通確認(rèn)出并表方案等等。
當(dāng)然,一筆融資需關(guān)注的問(wèn)題無(wú)法一概而論,全部列舉沒(méi)有意義,在搞清楚主要問(wèn)題以后,主要還是看哪個(gè)方案能否滿足融資人的核心痛點(diǎn),融資人最關(guān)注的問(wèn)題就是核心問(wèn)題。
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原標(biāo)題:
評(píng)價(jià)項(xiàng)目融資的幾個(gè)維度