克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
訪談背景
在房地產(chǎn)行業(yè)逐步向存量市場(chǎng)邁進(jìn)，面對(duì)新市場(chǎng)、新需求，房企間的競(jìng)爭(zhēng)逐步從規(guī)模至上轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)產(chǎn)品、投資、管控等能力的全方位競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品力作為最直接、與消費(fèi)者關(guān)系最密切的領(lǐng)域，已成為房企快速增長(zhǎng)、彎道逆襲的利器。
而其中，以科技為基石發(fā)展的智能化不斷被應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)。從上海萬(wàn)科提出“萬(wàn)科智造”到綠地入股深蘭科技布局人工智能，從碧桂園重點(diǎn)發(fā)展機(jī)器人，再到最近綠地與華為簽訂戰(zhàn)略合作打造智慧地產(chǎn)生態(tài)體系。越來(lái)越多的房企在智能化布局上加快發(fā)力，以期推動(dòng)自身產(chǎn)品轉(zhuǎn)型和升級(jí)，提高產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效收益和可持續(xù)發(fā)展。住宅產(chǎn)品智能化已經(jīng)成為房企打造產(chǎn)品差異化，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段，也是房企產(chǎn)品力的重要體現(xiàn)。
基于此，我們深入?yún)⒃L行業(yè)中產(chǎn)品前瞻布局智能化的美的置業(yè)，實(shí)地調(diào)研其典型智能化項(xiàng)目，并深度訪談美的置業(yè)智慧生活研究院院長(zhǎng)李強(qiáng)先生和美家智能科技管理服務(wù)有限公司總經(jīng)理朱春晨先生，探究美的置業(yè)產(chǎn)品智能化的發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略思路。
訪談 美的置業(yè)智慧生活研究院 院長(zhǎng) 李強(qiáng)先生
Q1:美的置業(yè)在產(chǎn)品智能化上的布局有怎樣的規(guī)劃？又是如何積極踐行的？
李強(qiáng)：今年2月，美的置業(yè)正式成立智慧生活研究院，美的置業(yè)在智慧地產(chǎn)上有很多構(gòu)想。2014年，美的置業(yè)開(kāi)始智能化布局，一直以來(lái)，從集團(tuán)高層到集團(tuán)戰(zhàn)略，美的置業(yè)對(duì)產(chǎn)品智能化都是非常重視，從提出智慧地產(chǎn)戰(zhàn)略定位，到5M智慧健康社區(qū)，再到成立智慧生活研究院，這在整個(gè)行業(yè)都是少見(jiàn)的。
對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，智慧社區(qū)和智慧家居打造很多都是拿來(lái)主義。而美的置業(yè)卻是踏踏實(shí)實(shí)踐行智慧地產(chǎn)理念，延續(xù)的是美的集團(tuán)一直以來(lái)的自主研發(fā)、創(chuàng)新和智造基因。
例如在智慧家居這方面，目前市場(chǎng)上很多房企做智慧家居是跟其他企業(yè)合作，打造智能樣板間。美的置業(yè)則是從去年開(kāi)始就大力推廣智慧家居，并設(shè)置專門精裝產(chǎn)品智能化標(biāo)準(zhǔn)（去年升級(jí)3.0系統(tǒng)）如精裝樣板間標(biāo)配哪些智能家居、控制系統(tǒng)或者安防系統(tǒng)，并且在大量研究和實(shí)踐工作基礎(chǔ)上分為A（價(jià)格略貴）、B套餐，所有精裝項(xiàng)目樣板間打造必須從這兩個(gè)套餐中進(jìn)行選擇，從管理層到執(zhí)行層，從區(qū)域到項(xiàng)目。美的置業(yè)智能化從標(biāo)準(zhǔn)上就開(kāi)始強(qiáng)執(zhí)行，這并不是其他企業(yè)可以短時(shí)間就可以復(fù)制，因?yàn)楫a(chǎn)品智能化在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、落地、質(zhì)量、成本和交付上都有大量工作要做。
另外，智能家居除了產(chǎn)品本身和消費(fèi)者接受度以外，還有重要的一點(diǎn)就是怎么落地。例如某品牌智能產(chǎn)品消費(fèi)者購(gòu)買后需要自己摸索安裝、使用和維修，品牌商僅提供簡(jiǎn)單咨詢服務(wù)，這個(gè)是不適合地產(chǎn)的前端交付的，地產(chǎn)交付必須是穩(wěn)定的和后期服務(wù)的，而美的旗下的美家智能公司則是專門負(fù)責(zé)地產(chǎn)相關(guān)智能產(chǎn)品研發(fā)、落地、安裝、調(diào)試和維修等一系列服務(wù)，目前市場(chǎng)上很少有公司可以做到匹配開(kāi)發(fā)商那么大體量的需求。
Q2:很多房企項(xiàng)目交付后業(yè)主也會(huì)拿來(lái)或者購(gòu)買市場(chǎng)其他一些智能家居，相較這些產(chǎn)品，美的置業(yè)門檻設(shè)在哪里？除了網(wǎng)關(guān)，美的置業(yè)有哪些高門檻智能家居？
李強(qiáng)：這個(gè)問(wèn)題分兩個(gè)層面。第一，一家企業(yè)只有自主研發(fā)能力才能談到可持續(xù)發(fā)展，第二，噱頭不噱頭，不是看別人怎么說(shuō)，而是看自己怎么做。智慧家居目前并不是剛需，但這也是在逐步發(fā)生和變化。例如，我們自己也在爭(zhēng)論為什么智能家居要加WIFI，很多人覺(jué)得這是噱頭，但是前段時(shí)間的剛結(jié)束618卻告訴我們智能化切切實(shí)實(shí)在改變和發(fā)生的。
對(duì)智慧家居還有很多爭(zhēng)議，這并不奇怪，因?yàn)樾率挛锏陌l(fā)展總會(huì)遇到很多爭(zhēng)議。大家對(duì)于智慧家居定義不一，我們定義的智慧家居包括智能家電、智慧安防和智能控制系統(tǒng)，智慧家居目前走零售路徑目前還做不到，因而智慧家居做零售并不合適的，目前還是要做前裝，跟著房子一起，一是由于智慧家居的動(dòng)手屬性，另外一個(gè)是由于智慧家居的系統(tǒng)整合性。
提到高門檻的智能家居，比如，把智慧社區(qū)和家居結(jié)合起來(lái)。如我們室內(nèi)操作可集成在一個(gè)可視面板實(shí)現(xiàn)推送社區(qū)消息、公區(qū)監(jiān)控、窗簾、燈光、呼叫物業(yè)及呼梯等控制。目前使用較多的智能音箱基本都可以控制燈光和窗簾，我們添加了呼叫物業(yè)功能（只需要語(yǔ)音說(shuō)呼叫物業(yè)或者撥打物業(yè)電話等類似話語(yǔ)即可），這就是智慧社區(qū)和家居的打通，美的后期會(huì)做更多東西。我個(gè)人認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)智慧家居在技術(shù)上還處在早期階段，多數(shù)智慧家居單體處在實(shí)現(xiàn)基本控制階段，現(xiàn)在要做的是聯(lián)網(wǎng)智能，未來(lái)要做的智能家居思考，結(jié)合人工智能應(yīng)用，但這個(gè)提前是要有自主研發(fā)能力，而拿來(lái)主義則會(huì)讓企業(yè)失去迭代更新能力。
Q3:美的置業(yè)智慧家居和智慧社區(qū)連通性如何？這些與物業(yè)連通性又是怎樣的？
李強(qiáng)：美的置業(yè)智慧家居和智能家居的落地、施工、安裝、維修和服務(wù)全部都由美家智能公司統(tǒng)一輸出，兩個(gè)部分可以用一個(gè)云朵社區(qū)APP集成操作，互通性強(qiáng)，這個(gè)也是我們的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)美家智能落地項(xiàng)目時(shí)也會(huì)與物業(yè)公司協(xié)同合作。大家都搶智慧入口，互連互通今天都是無(wú)解的問(wèn)題，我們對(duì)于入口在網(wǎng)關(guān)做了上一個(gè)嘗試，把美的或者其他公司的協(xié)議嵌進(jìn)去，新的家電連接入網(wǎng)就會(huì)提醒，掌握業(yè)主從入戶到生活的數(shù)據(jù)，積累到一定程度可以做生態(tài)運(yùn)營(yíng)。
另外，地產(chǎn)跟家電不一樣地方是物業(yè)，目前物業(yè)公司也在尋求轉(zhuǎn)型，收取物業(yè)費(fèi)，提供增值服務(wù)，從服務(wù)中提取價(jià)值，這是一個(gè)很大想象空間。物業(yè)與其他服務(wù)公司最大的不同是它可以涵蓋業(yè)主家的24h×365d，這是其他服務(wù)公司所沒(méi)有的。此外，物業(yè)信賴度比其他家電服務(wù)商要高出很多。未來(lái)，物業(yè)公司對(duì)的商業(yè)模式或許發(fā)生變化。
訪談 美家智能科技管理服務(wù)有限公司 總經(jīng)理 朱春晨先生
Q1:目前美家智能的業(yè)務(wù)主要有哪些？
朱春晨：目前美家智能有兩個(gè)主要的業(yè)務(wù)方向，第一個(gè)是集成，第二個(gè)是落地和運(yùn)維。集成服務(wù)在2014年開(kāi)始做，公司成立初期專注社區(qū)智能化，2016年底開(kāi)始做智能家居。近兩年物聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)逐漸興起，智能家居2017年也逐步被認(rèn)同，很多開(kāi)發(fā)商起初參觀美的一些展廳時(shí)，對(duì)是否要用智能家居或者怎么用還充滿疑問(wèn)。然而，從2018年底到今年初，之前過(guò)來(lái)參觀過(guò)的開(kāi)發(fā)商有一些再主動(dòng)找了回來(lái)。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)上對(duì)智能家居產(chǎn)品越來(lái)越關(guān)注，需求越來(lái)越大。
2016年，美的置業(yè)推出了智能家居1.0套餐，后續(xù)2.0套餐推出了A、B、C 3種套餐，C套餐智能內(nèi)容相對(duì)較少，A套餐智能則較全?，F(xiàn)在已經(jīng)到了3.0階段，無(wú)論是產(chǎn)品本身的工業(yè)設(shè)計(jì)、整個(gè)產(chǎn)品性能還是實(shí)用上，都做了新的選擇，3.0階段我們內(nèi)部基本就分A和B兩種套餐，更貼近客戶需求。
在集成方面我們主打整體解決方案服務(wù)商。我們希望開(kāi)發(fā)商交給我們的是一個(gè)智慧生活的整體需求或者我們可以提供給他這樣的智慧生活，這里面很多細(xì)節(jié)部分是需要我們?nèi)プ龅摹Ｎ覀冊(cè)谥悄芗揖舆@塊有著很大優(yōu)勢(shì)，一方面是美的集團(tuán)的強(qiáng)大科技背書和全品類的白色家電，加上美的置業(yè)自由的智慧生活研究院。另一方面我們還投資了歐瑞博這樣的智能家居頭部企業(yè)，跟海康、浙江大華技術(shù)（智慧安防）、微鯨電視及杜亞機(jī)電公司（門窗電機(jī)）等全方位進(jìn)行合作。我們會(huì)把這類產(chǎn)品集成到我們的室內(nèi)體系中。室外產(chǎn)品也一樣，我們合作的各類企業(yè)基本都是行業(yè)前三的品牌，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)動(dòng)。我們希望提供給開(kāi)發(fā)商的是整套智慧體系，未來(lái)開(kāi)發(fā)商不再糾結(jié)用哪家產(chǎn)品，只需求他想要的智慧效果，我們來(lái)幫他們做產(chǎn)品的選擇，這是我們的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
我們另外一個(gè)主業(yè)就是落地服務(wù)，去年4月份我們孵化了睿住技術(shù)服務(wù)有限公司，并于今年成立。孵化這家公司的初衷是我們剛開(kāi)始做智能化的時(shí)候，可以在市場(chǎng)上找到很多施工人員、施工單位和我們協(xié)同施工。但是做智能家居時(shí)候發(fā)現(xiàn)做一套樣板房和做一千套的標(biāo)準(zhǔn)是完全不一樣的邏輯，從安裝、成品保護(hù)和交付這其實(shí)是個(gè)很復(fù)雜的過(guò)程。我們?nèi)フ胰魏我粋€(gè)第三方公司，都僅僅解決其中一個(gè)安裝問(wèn)題，從毛坯線路布置到精裝樣板間，到最后的交付完成，很少有公司有能力做到。而我們美家智能科技公司聚集了有這類能力的精裝修工程師、有管理能力的技術(shù)人員（技術(shù)工）。招聘的這些人員都是大專以上學(xué)歷的，并有一定的管理經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手能力，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的批量交付。這是內(nèi)部孵化公司的原因。另外一個(gè)原因是，因?yàn)槊赖闹脴I(yè)今年有3萬(wàn)套智慧家居的交付量，足夠我們?nèi)シ趸粋€(gè)近200人的團(tuán)隊(duì)，目前這家公司已經(jīng)接了歐瑞博就旭輝、花樣年的集采，而且我們跟歐瑞博合資成立了一家公司-睿歐技術(shù)服務(wù)公司，來(lái)承擔(dān)未來(lái)歐瑞博所有B端客戶的交付。
Q2:目前美家智能的標(biāo)準(zhǔn)化是怎樣形成的？具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容？
朱春晨：標(biāo)準(zhǔn)化其實(shí)更多的還是美的置業(yè)在做智能化的過(guò)程中形成的一些經(jīng)驗(yàn)，從1.0到2.0到3.0慢慢形成了從前端規(guī)劃到后端運(yùn)維整個(gè)過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)，就是我們?cè)诟谌饺ネ频臅r(shí)候，設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維、交付以及跟開(kāi)發(fā)商的整個(gè)銜接過(guò)程，我們都形成了一套自己的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)細(xì)致到每一把門鎖、每個(gè)面板怎么安裝。我們不僅自己在做，還推動(dòng)了上游供應(yīng)商的一些改變。比如門鎖，鎖體基本上一樣的，但是它有不同的導(dǎo)向板，門的厚度和寬度、款式、門的導(dǎo)向板都是不一樣的，我們據(jù)此形成了一系列標(biāo)準(zhǔn)流程，包括跟門鎖商，再到門鎖商與上游供應(yīng)商之間的銜接等。還有，在裝修過(guò)程中為了防止安裝材料遺失，我們也形成了一些施工的經(jīng)驗(yàn)。我們施工時(shí)發(fā)現(xiàn)物品安裝后遺失的情況很多，我們就考慮更換配套的螺絲，使得拆卸不那么方便，再然后反推到上游讓廠商調(diào)整配件安排。諸如此類，都是我們?cè)谡麄€(gè)落地過(guò)程中逐步發(fā)現(xiàn)并形成了一些標(biāo)準(zhǔn)化的流程。
Q3:目前美家智能是如何批量落地和交付智能化項(xiàng)目？
朱春晨：我們判斷未來(lái)智慧家居批量交付的市場(chǎng)會(huì)有更多的智能家居廠商進(jìn)入，因?yàn)轫?xiàng)目批量落地會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題要解決，七分靠產(chǎn)品，三分靠安裝，一旦安裝出了問(wèn)題，會(huì)造成很多后續(xù)麻煩，未來(lái)這方面會(huì)有很大的需求。未來(lái)睿住技術(shù)服務(wù)有限公司要解決的就是這些批量交付的問(wèn)題和需求，專業(yè)的為大家解決交付服務(wù)，這也是我們要選擇有管理類安裝能力員工的原因。另外，項(xiàng)目批量交付時(shí)，還有下游一整套體系來(lái)支撐我們的公司。
我們制定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、施工、安裝及交付標(biāo)準(zhǔn)，并有自己一整套計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按件計(jì)費(fèi)），然后開(kāi)放一些第三方單位加盟，經(jīng)過(guò)我們的培訓(xùn)、認(rèn)證后，他們負(fù)責(zé)不同產(chǎn)品的安裝，但客戶由我們來(lái)整體承接。最后由我們給到住戶房屋使用說(shuō)明書包含維修等，住戶有需求是可以聯(lián)系到我們或者400熱線轉(zhuǎn)接給我們，然后我們?cè)诜职l(fā)給美的網(wǎng)點(diǎn)。我們整合美的網(wǎng)點(diǎn)人員，并進(jìn)行培訓(xùn)，前端網(wǎng)點(diǎn)人員做智能家居施工，我們支付安裝費(fèi)用，后期維保也由網(wǎng)點(diǎn)人員完成，之后我們跟廠家結(jié)算費(fèi)用后支付網(wǎng)點(diǎn)人員費(fèi)用。未來(lái)不僅僅是網(wǎng)點(diǎn)會(huì)作為我們的合作伙伴，各類物業(yè)的工程人員、甚至一些其他的重要工程團(tuán)隊(duì)也會(huì)成為我們的重要合作伙伴，未來(lái)我們希望根據(jù)開(kāi)發(fā)商交付情況可以搭建由網(wǎng)點(diǎn)人員完成一套安裝和維保的體系。
智能家居的保修邏輯跟電子產(chǎn)品類似。智能家居對(duì)維修及時(shí)性要求較高，所以我們最快的解決方案就是讓最前方的人迅速去打仗，選擇聯(lián)合項(xiàng)目的物業(yè)公司和周邊網(wǎng)點(diǎn)。再加上他們只做入戶維修收入本身無(wú)法滿足需求，目前社會(huì)人工成本較高，充分利用這些閑置的勞動(dòng)資源，并且對(duì)員工和網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)公司本身也算增值服務(wù)，這是個(gè)多贏局面。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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