政信三公子 
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作者：政信三公子
來源：政信三公子
大家好，我是三公子。
最近有個老生常談的概念又被提起來，而且突然加速并被放到了關(guān)鍵的位置，這就是養(yǎng)老金融服務(wù)。
中國社會科學(xué)院副院長蔡昉老師在青島中國財富論壇上的講話，非常有深度。在此節(jié)選一段分享給大家，有刪改：
去年財經(jīng)年會上，忠民行長和格林斯潘前主席有一個重要的對話。格林斯潘提到了全球經(jīng)濟(jì)的長期停滯。他把全球停滯這個大的原因歸結(jié)為是老齡化。由于老齡化問題，經(jīng)濟(jì)增長速度就會受到影響。在減速的情況下，加上收入分配的惡化，富人雖然有錢，但是消費(fèi)不了那么多；窮人想消費(fèi)，但是沒有錢。因此，我們只好被迫地持續(xù)，持續(xù)大于投資意愿。這個就導(dǎo)致了“三低”：
低通脹率。最近有很多人說新冠肺炎之后，整個全球化趨勢變了，通貨膨脹就會結(jié)束長期的通縮狀態(tài)，就會有通貨膨脹；低利率。我們可以有多種方式看利率，這個用的是貸款利率，全球的世界銀行歸納的數(shù)據(jù)；低經(jīng)濟(jì)增長率。
“三低”為代表的這種長期的趨勢，可以波及到所有的發(fā)達(dá)國家，因而也就是世界經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。這就是我們說的長期停滯。
而央行副行長范一飛也提了養(yǎng)老資管產(chǎn)品創(chuàng)新的概念。
養(yǎng)老市場肯定是分層的，保障型的靠政府，市場化的靠自己。而養(yǎng)老金融一定要和多元化的養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合起來，金融機(jī)構(gòu)的角色不應(yīng)該僅僅是打理地方政府養(yǎng)老金賬戶和企業(yè)年金賬戶，路子沒必要這么窄。
其實，為了實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，我研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)足足2年多了，也和國內(nèi)頭部的幾家養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)有過合作，角色也從項目端合作到獲客端合作再到資金端合作再到現(xiàn)在的服務(wù)端合作。
剛開始的時候，我的角色是依托長期積累的地方政府信任基礎(chǔ)去拿公建民營項目。這些年，國家和省市層面，對養(yǎng)老的建設(shè)補(bǔ)貼還是比較可觀的，城投公司也喜歡貸款去打造養(yǎng)老項目。等建設(shè)完成后才發(fā)現(xiàn)，單靠運(yùn)營來回款，根本算不過來賬。甚至有的西北省會城市，可研里，養(yǎng)老收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)訂的和北京接近，純屬拍腦袋胡編。
就算運(yùn)營起來，前3-5年，入住人群都是逐漸聚滿的，前幾年的空置率很高，也就意味著要有運(yùn)營虧損幾年的心理和資金準(zhǔn)備。
這里面有個非常大的矛盾點(diǎn)，就是:養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)里，80%是虧損的，15%勉強(qiáng)打平，5%微利。所以，地方政府和城投公司希望靠運(yùn)營方繳付的租金和稅收來實現(xiàn)項目投資回收，基本不可能。
對于有錢的地市，認(rèn)栽，圖個政績，物業(yè)白送給運(yùn)營機(jī)構(gòu)來運(yùn)營，免租金或者象征性收點(diǎn)租金。
對于缺錢的地市，處境就尷尬了。動輒幾個億乃至十幾個億修的養(yǎng)老物業(yè)，一多半錢都是高息借來的，建成后居然要免租金給運(yùn)營機(jī)構(gòu)，于公于私，都說不過去的。所以普遍處于閑置狀態(tài)。因為一旦啟用，就意味著物業(yè)按收益法來算價值為零。投資血本無歸。誰敢擔(dān)這個責(zé)任呢？
獲客端怎么合作呢？
不管是信托公司還是銀行，都有大量的客戶，都愿意給自己的客戶提供養(yǎng)老增值服務(wù)。也就是說，客戶在購買信托產(chǎn)品和銀行理財產(chǎn)品時，可以享受到養(yǎng)老體驗?zāi)酥寥胱?quán)益。
很美好，但執(zhí)行起來很困難。因為養(yǎng)老的第一要素是緊鄰醫(yī)院而非環(huán)境優(yōu)美，所以市區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項目一床難求，甚至排隊幾百上千人。而遠(yuǎn)郊的養(yǎng)老項目，就算給老人體驗和入住權(quán)益，老人也不感興趣。
最最尷尬的問題，優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老床位，數(shù)量及其有限。而不管是信托還是銀行，客戶基數(shù)太大了，雙方從數(shù)量上根本匹配不上。比如100萬元的產(chǎn)品，賣了10億，假設(shè)有1000名客戶。但該城市里，能夠拿出來的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老床位，可能就幾十張。供不應(yīng)求。郊區(qū)的供給量倒是很大，但是沒人去呀。
資金端怎么合作呢？
我嘗試過四種模式。
第一種模式，老年人買200萬元到400萬元的標(biāo)品理財，拿理財收益去支付養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住和護(hù)理費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)的角色是做財富管理，然后拿投資收益去幫老年人成規(guī)模的采購高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。產(chǎn)品可以開放贖回，老年人如果不想住了，拿著200萬到400萬的本金離開，沒什么損失，相當(dāng)于免費(fèi)享受了養(yǎng)老服務(wù)。
該模式和保險公司的模式有一點(diǎn)不同，資金的支付和支取非常靈活，也更加透明。
第二種模式，集資建房。和地方公司合作，老年人通過信托計劃，募集幾個億資金給地產(chǎn)公司拿地建養(yǎng)老公寓，項目建成后，信托份額自動轉(zhuǎn)換成公寓的50年入住權(quán)益。
第三種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)。地產(chǎn)公司為主，養(yǎng)老用地搭配住宅用地。住宅用地賺錢，養(yǎng)老用地賺噱頭。其實就是拿著養(yǎng)老的公益概念去找地方政府套低價的土地。
第四種模式，一二線城市核心區(qū)的存量資產(chǎn)改造。這個可以單寫一篇，在此不表。
服務(wù)端怎么合作呢？
知名三甲醫(yī)院和海外的綠色就醫(yī)通道暫不提，只提和高端體檢/身心調(diào)養(yǎng)結(jié)合起來的旅游產(chǎn)品。85歲以上的老年人才需要入住養(yǎng)老院，60歲-75歲的老年人雖然退休了但是活蹦亂跳的，更多的是對旅游產(chǎn)品的需求。
為這事，我和某大行探討合作陽光旅居計劃，還為此成立了總對總的項目組。凡是買了該大行理財產(chǎn)品的客戶，都可以享受陽光旅居卡，相當(dāng)于增值服務(wù)。想象一下，幾百上千萬的理財客戶，這他喵的是什么市場容量！
我去找了很多熱門旅游城市的主要分管領(lǐng)導(dǎo)、大型旅行社、五星酒店老板、醫(yī)療和養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)，從景區(qū)、地接、住宿、醫(yī)療、活動等角度，為理財產(chǎn)品客戶提供深度游產(chǎn)品。
比如按服務(wù)的市場價格算，一張陽光旅居卡價值1萬元，但是通過我去忽悠，實際成本價不到一半，但是提供的是多元化的符合老年客群特點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和體驗，全市場獨(dú)一份。地方政府也很開心，旅游淡季可以導(dǎo)流人口。
忙活完一通，事情越干越多，越干越累，過程中遇到的問題也越來越多，到目前還擱置著。
養(yǎng)老金融服務(wù)屬于創(chuàng)新業(yè)務(wù)，至今還沒找到明確的可以干成產(chǎn)品線的方向，很多事情虎頭蛇尾，給合作方造成了不少麻煩，很感謝大家沒有拿彈弓打我家玻璃，對我依然信任和包容。
吹過的牛逼，總得含著淚實現(xiàn)，我會繼續(xù)折騰下去的。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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