（1）勾地協(xié)議簽約主體是否適格

勾地通常以投資開(kāi)發(fā)協(xié)議的方式簽署，一般應(yīng)與項(xiàng)目地塊所在地的縣級(jí)以上人民政府簽約。實(shí)踐中，政府一方可能會(huì)提出以其下屬機(jī)構(gòu)或部門(mén)進(jìn)行簽約，如開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、地方投資平臺(tái)公司等，由于該類(lèi)主體可能缺少法規(guī)、規(guī)章關(guān)于土地出讓管理等的相關(guān)授權(quán)，容易造成協(xié)議的無(wú)法履行或履行進(jìn)度未到預(yù)期，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃受阻。

（2）項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)要素

項(xiàng)目地塊的四至、土地面積、土地用途、容積率、建設(shè)面積、商住比等核心基礎(chǔ)要素應(yīng)全面、充分考慮，并作為先決條件進(jìn)行約定；土地出讓時(shí)間、規(guī)劃條件、競(jìng)買(mǎi)價(jià)格應(yīng)作為開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)與否的關(guān)鍵因素，若該等因素不符合約定時(shí)，開(kāi)發(fā)商可免責(zé)退出。項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)要素在各類(lèi)交易模式下均為核心關(guān)注事項(xiàng)。

（3）優(yōu)惠政策及限制條件

政府承諾的開(kāi)發(fā)政策如工程達(dá)正負(fù)零即可辦理預(yù)售證、項(xiàng)目地塊可納入附近的學(xué)區(qū)范圍、土地競(jìng)得后即可進(jìn)行土方工程、預(yù)售款不監(jiān)管等優(yōu)惠政策，應(yīng)在協(xié)議內(nèi)進(jìn)行約定；如有人才公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、自持比例、公建配套等特殊限制，以及地塊紅線(xiàn)內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套建設(shè)要求等，應(yīng)在協(xié)議內(nèi)對(duì)限制條件進(jìn)行約束。項(xiàng)目地塊的優(yōu)惠政策及限制條件在各類(lèi)交易模式下均為核心關(guān)注事項(xiàng)。

（4）不適宜約定事項(xiàng)

類(lèi)似“保證底價(jià)摘牌”、“土地溢價(jià)分成”、“排他”等涉嫌違法、違規(guī)的事項(xiàng)，不宜在勾地協(xié)議中直接約定，可考慮調(diào)整約束方式及轉(zhuǎn)化表述，如“保證底價(jià)摘牌”可由開(kāi)發(fā)商的承諾價(jià)格及免責(zé)退出方面進(jìn)行考慮、“土地溢價(jià)分成”可考慮對(duì)優(yōu)惠政策及限制條件進(jìn)行調(diào)整、“排他”可考慮為優(yōu)先磋商權(quán)等。

（5）合作方一級(jí)開(kāi)發(fā)收益

合作方負(fù)責(zé)勾地的情形下，如合作方為一級(jí)開(kāi)發(fā)方，可能存在一級(jí)開(kāi)發(fā)收益或地價(jià)返還，為保障開(kāi)發(fā)商資金安全、確保土地條件滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商要求，開(kāi)發(fā)商可在合作方競(jìng)得土地、繳清地價(jià)后再入股項(xiàng)目公司，但項(xiàng)目公司設(shè)立時(shí)我司即應(yīng)對(duì)其印鑒、證照等資料進(jìn)行共管。開(kāi)發(fā)商入股項(xiàng)目公司的方式可視勾地合作方是否參與二級(jí)開(kāi)發(fā)，靈活采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資入股等方式。

（1）競(jìng)買(mǎi)主體

一方競(jìng)拍：競(jìng)買(mǎi)主體為合作各方中的其中一方（或指定的競(jìng)買(mǎi)主體，該主體需符合競(jìng)拍要求且無(wú)債務(wù)和訴訟），在各方確定的授權(quán)價(jià)范圍內(nèi)進(jìn)行競(jìng)拍，負(fù)責(zé)在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中按約定簽署目標(biāo)地塊競(jìng)買(mǎi)所必須簽訂的文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)；其他合作方不參與競(jìng)拍，競(jìng)買(mǎi)人超出授權(quán)價(jià)競(jìng)拍的，其他合作方有權(quán)選擇放棄合作。

各自競(jìng)拍：各方同意以各方（或其指定的關(guān)聯(lián)公司，該關(guān)聯(lián)公司應(yīng)無(wú)債務(wù)和訴訟）單獨(dú)報(bào)名的方式參與土地競(jìng)買(mǎi)。若任一方在各方授權(quán)價(jià)內(nèi)競(jìng)得目標(biāo)地塊，各方應(yīng)按照約定的股權(quán)比例合作開(kāi)發(fā)。

聯(lián)合體競(jìng)拍：由各方組成聯(lián)合體完成聯(lián)合報(bào)名，并同意授權(quán)某一方作為聯(lián)合體牽頭方，以聯(lián)合體名義參與項(xiàng)目地塊競(jìng)拍。聯(lián)合體在授權(quán)價(jià)內(nèi)競(jìng)得目標(biāo)地塊，各方應(yīng)按照約定的股權(quán)比例合作開(kāi)發(fā)。需要注意土地出讓公告是否禁止聯(lián)合體參拍。

（2）入股項(xiàng)目公司的方式

一方競(jìng)拍／各自競(jìng)拍：可通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資擴(kuò)股的方式取得項(xiàng)目公司股權(quán)。如項(xiàng)目公司競(jìng)得土地后的土地大幅升值，或成交價(jià)低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可能涉及所得稅問(wèn)題，此時(shí)建議采用增資擴(kuò)股的方式。

聯(lián)合體競(jìng)拍：作為項(xiàng)目公司原始股東，直接參與項(xiàng)目公司的合資設(shè)立。

（3）股東權(quán)益的確認(rèn)

如涉及在入股前付款，應(yīng)注意約定各方在項(xiàng)目公司中的股東權(quán)利及義務(wù)（包括但不限于表決權(quán)比例、實(shí)繳出資及股東借款提供義務(wù)、利潤(rùn)及收益分配權(quán)利、剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)利等）應(yīng)自各方支付任何一期款項(xiàng)之日起生效，并有權(quán)委派相應(yīng)人員在項(xiàng)目公司任職，相應(yīng)工商變更登記手續(xù)是否完成不得影響前述股東權(quán)利及義務(wù)。

（4）入股項(xiàng)目公司的時(shí)間

一方競(jìng)拍／各自競(jìng)拍：競(jìng)得人的項(xiàng)目公司取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商即應(yīng)辦理增資擴(kuò)股。部分項(xiàng)目由于合作方資金短缺，需要開(kāi)發(fā)商投入資金支付部分土地出讓金，可考慮在項(xiàng)目公司取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前提前入股的方式，但應(yīng)了解當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)是否允許項(xiàng)目公司取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前的股權(quán)變動(dòng)，如不允許則應(yīng)避免采用提前入股的方式。

聯(lián)合體競(jìng)拍：競(jìng)拍成功后，即由聯(lián)合體各方合資設(shè)立項(xiàng)目公司，以合資項(xiàng)目公司的名義與土地出讓部門(mén)簽訂出讓合同。

（5）前期墊資的成本平衡

通常要求所有合作方同步出資，如競(jìng)得人需替合作方墊付的競(jìng)買(mǎi)保證金、土地出讓金、契稅、拍賣(mài)服務(wù)費(fèi)等，接受墊資方（合作方）應(yīng)在入股后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入階段，提供同等期限、等額資金為提供墊資方（競(jìng)得人）墊資，即對(duì)等墊資。若接受墊資方（合作方）未能根據(jù)協(xié)議要求提供對(duì)等墊資的，提供墊資方（競(jìng)得人）根據(jù)實(shí)際墊資的時(shí)間及金額按一定的年化利率向接受墊資方（合作方）收息。

（6）公司治理安排

公司核心治理機(jī)構(gòu)包括股東會(huì)、董事會(huì)，應(yīng)注意股東會(huì)、董事會(huì)的表決事項(xiàng)和表決機(jī)制的安排，如開(kāi)發(fā)商為并表方，應(yīng)取得股東會(huì)、董事會(huì)的表決權(quán)優(yōu)勢(shì)，并就重大事項(xiàng)能夠單獨(dú)決策；另外，對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)方面，應(yīng)重點(diǎn)注意職能分工、管理制度、資金管理的安排。

03 股權(quán)并購(gòu)

（1）意向協(xié)議的適用

由于股權(quán)收購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)的為存量項(xiàng)目，需處理項(xiàng)目公司、項(xiàng)目地塊的多種風(fēng)險(xiǎn)，為保障風(fēng)控措施的妥當(dāng)設(shè)置，可在項(xiàng)目推進(jìn)初期簽署意向協(xié)議，以達(dá)到鎖定基本交易條件、明確交易步驟之目的。

（2）意向協(xié)議核心內(nèi)容

意向協(xié)議主要對(duì)交易標(biāo)的范圍、計(jì)價(jià)方式、盡職調(diào)查、排他期限、開(kāi)發(fā)商解除權(quán)等內(nèi)容進(jìn)行約定。意向協(xié)議除對(duì)排他期限、開(kāi)發(fā)商解除權(quán)需有明確約定外，其他因素盡量避免使用絕對(duì)化表述，以預(yù)留開(kāi)發(fā)商在盡調(diào)后對(duì)交易進(jìn)行調(diào)整的空間。如需開(kāi)發(fā)商提供意向金，則應(yīng)使用以開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)進(jìn)行意向金共管的方式。

（3）交易價(jià)款的構(gòu)成

股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)汗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓模式下的交易價(jià)款通常包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款與股東借款兩部分，一部分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；另一部分為開(kāi)發(fā)商向項(xiàng)目公司提供的股東借款，并由項(xiàng)目公司專(zhuān)項(xiàng)用于償還對(duì)外負(fù)債及原股東借款（含清理往來(lái)款）。若無(wú)特殊安排，開(kāi)發(fā)商支付全部交易價(jià)款后，原股東與開(kāi)發(fā)商投入至項(xiàng)目公司的股東借款比例應(yīng)與股權(quán)比例一致。

增資擴(kuò)股：股增資擴(kuò)股模式下的交易價(jià)款通常包括增資款與股東借款兩部分，一部分為增資款；另一部分為開(kāi)發(fā)商向項(xiàng)目公司提供的股東借款，項(xiàng)目公司取得款項(xiàng)后優(yōu)先用于償還對(duì)外負(fù)債及原股東借款。若無(wú)特殊安排，開(kāi)發(fā)商支付全部交易價(jià)款后，原股東與開(kāi)發(fā)商投入至項(xiàng)目公司的股東借款比例應(yīng)與股權(quán)比例一致。

（4）交易溢價(jià)的安排

可考慮通過(guò)項(xiàng)目公司向原股東支付前期配套費(fèi)用／補(bǔ)償費(fèi)用。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，在交易價(jià)款用于償還項(xiàng)目公司負(fù)債后仍有余額，且余額高于股權(quán)對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本額（或?qū)?yīng)凈資產(chǎn)額）的，計(jì)入股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)，作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的一部分一并向轉(zhuǎn)讓方支付。在合作開(kāi)發(fā)情形下，可通過(guò)項(xiàng)目公司向合作方優(yōu)先分配利潤(rùn)或提供借款／履約保證金等方式進(jìn)行。但前述方式均應(yīng)注意稅負(fù)責(zé)任。

（5）交易價(jià)款調(diào)整考慮因素

從基準(zhǔn)日到交割日，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債有可能發(fā)生變化，需要對(duì)交易價(jià)款的調(diào)整方式（尤其是調(diào)減）進(jìn)行約定，重點(diǎn)考慮從凈資產(chǎn)減少額、負(fù)債（及或有負(fù)債）增加額、計(jì)容建設(shè)面積（或可售建筑面積）減少額、可抵土增稅票據(jù)減少額等方面設(shè)置調(diào)減方式。

（6）對(duì)價(jià)調(diào)整扣減順序與路徑

股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，對(duì)價(jià)調(diào)整款項(xiàng)優(yōu)先從股權(quán)轉(zhuǎn)讓款金額調(diào)減，次選開(kāi)發(fā)商提供給項(xiàng)目公司的股東借款金額（優(yōu)先調(diào)低轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)、次選調(diào)低項(xiàng)目公司對(duì)第三方的債務(wù)金額）中進(jìn)行調(diào)減。增資擴(kuò)股模式下，交易價(jià)款調(diào)整參考因素同股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，但應(yīng)注意平價(jià)增資的情形下不能調(diào)減增資金額，可考慮調(diào)減開(kāi)發(fā)商提供的股東借款金額，因此導(dǎo)致項(xiàng)目公司負(fù)債無(wú)法足額清償?shù)?，由原股東負(fù)責(zé)清償（以股東借款方式投入，并等額調(diào)低其應(yīng)分配利潤(rùn)）。

若開(kāi)發(fā)商根據(jù)協(xié)議條款有權(quán)對(duì)交易價(jià)款金額進(jìn)行扣減，或原股東需向開(kāi)發(fā)商及/或目標(biāo)公司支付違約金、作出補(bǔ)償、賠償或其它任何費(fèi)用，可考慮從開(kāi)發(fā)商應(yīng)付但尚未支付的交易價(jià)款中直接予以扣除，開(kāi)發(fā)商已支付完畢全部交易價(jià)款的則由原股東在規(guī)定期限內(nèi)支付。應(yīng)注意該等補(bǔ)償／賠償?shù)葧?huì)計(jì)處理方式對(duì)開(kāi)發(fā)商是否產(chǎn)生稅負(fù)責(zé)任／稅費(fèi)損失。

（7）交易價(jià)款的支付安排

股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)航Y(jié)合項(xiàng)目用地條件的完善（如需）設(shè)置支付先決條件，并優(yōu)先償還項(xiàng)目公司債務(wù)、盡量延后尾款支付節(jié)點(diǎn)。若項(xiàng)目公司存在未清償債務(wù)，開(kāi)發(fā)商支付的交易價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于償還項(xiàng)目公司債務(wù)，債務(wù)清償后再支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。為保障股權(quán)轉(zhuǎn)讓及受讓行為的有效履行程度，也可同步考慮適當(dāng)支付部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并同步就該部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付路徑及實(shí)際用途與債務(wù)清償進(jìn)行關(guān)聯(lián)設(shè)置。除債務(wù)清理外，交易價(jià)款的支付節(jié)點(diǎn)也可考慮與資料共管、股權(quán)變更登記、項(xiàng)目交割等重大環(huán)節(jié)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

增資擴(kuò)股：結(jié)合項(xiàng)目用地條件的完善（如需）設(shè)置支付先決條件，在款項(xiàng)用途方面開(kāi)發(fā)商支付的交易價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于償還項(xiàng)目公司債務(wù)，并且優(yōu)先償還項(xiàng)目公司對(duì)第三方的負(fù)債。交易價(jià)款的支付節(jié)點(diǎn)與可參照權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。

（8）過(guò)渡期經(jīng)營(yíng)要求

過(guò)渡期一般為從基準(zhǔn)日至交割日的期間，過(guò)渡期內(nèi)，項(xiàng)目公司與任何第三方簽署任何協(xié)議、重大支出均須事先獲得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意，禁止處分項(xiàng)目公司資產(chǎn)，維持項(xiàng)目公司現(xiàn)狀。如有必要，可進(jìn)一步要求過(guò)渡期內(nèi)項(xiàng)目公司停止所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)于項(xiàng)目公司對(duì)外簽訂的合同處理、內(nèi)部員工的安置等事項(xiàng)，可要求在過(guò)渡期內(nèi)完成。

（9）風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)原則

合規(guī)性問(wèn)題（包括提前銷(xiāo)售、逾期開(kāi)工、逾期竣工、土地閑置、逾期交房辦證等）導(dǎo)致行政處罰及違約金的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮該等風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)主體；以及風(fēng)險(xiǎn)交割時(shí)點(diǎn)問(wèn)題，即在某個(gè)時(shí)點(diǎn)之前產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，某個(gè)時(shí)點(diǎn)之后產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由受讓方承擔(dān)（例如以完成控制權(quán)交割為時(shí)點(diǎn)）。

（10）擔(dān)保措施的選擇

要求原股東的實(shí)際控制人及／或其資產(chǎn)充裕的公司作為交易的擔(dān)保方，對(duì)原股東和目標(biāo)公司于協(xié)議項(xiàng)下全部義務(wù)的履行、及原股東和目標(biāo)公司于協(xié)議項(xiàng)下作出的任何承諾與保證等事項(xiàng)提供不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，應(yīng)注意明確擔(dān)保期限；如涉及質(zhì)押、抵押等安排的，還應(yīng)注意增加擔(dān)保債務(wù)金額的約定。

（11）稅費(fèi)及票據(jù)的要求

一般而言，交易各方應(yīng)按照適用法律的相關(guān)規(guī)定各自承擔(dān)有關(guān)稅費(fèi)；若需由受讓方代扣代繳個(gè)人所得稅或源泉扣繳預(yù)提企業(yè)所得稅等稅費(fèi)的，經(jīng)征稅機(jī)關(guān)確認(rèn)后可由受讓方代扣代繳，則受讓方在合同款項(xiàng)中扣除轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳稅費(fèi)的同等金額代轉(zhuǎn)讓方完稅，受讓方依法進(jìn)行代扣代繳后支付合同款項(xiàng)。此外，除交易款項(xiàng)外，基于整體交易安排提供的其他款項(xiàng)亦應(yīng)提供對(duì)應(yīng)票據(jù)，如利息類(lèi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、償債類(lèi)的收款票據(jù)等。

（12）公司管理安排

對(duì)于存量項(xiàng)目收購(gòu)而言，如原股東的綜合實(shí)力較差，為保障項(xiàng)目的按節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目公司的股東會(huì)、董事會(huì)的表決事項(xiàng)和表決機(jī)制應(yīng)向開(kāi)發(fā)商傾斜，由開(kāi)發(fā)商享有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；公司經(jīng)營(yíng)管理層面應(yīng)全部適用開(kāi)發(fā)商的管理制度（尤其資金歸集管理安排）。

（13）開(kāi)發(fā)建設(shè)資金來(lái)源

項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)資金一般來(lái)源于項(xiàng)目地塊融資及股東投入，股東投入包括注冊(cè)資本實(shí)繳及股東借款提供。若項(xiàng)目公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款需要股東提供擔(dān)?；蛘加靡环劫J款授信時(shí)，各股東應(yīng)按股權(quán)比例提供擔(dān)?；蛸J款授信等支持；若其中一方超股權(quán)比例提供擔(dān)保或授信的，對(duì)應(yīng)超額比例的融資金額由超額方支配。若一方股東未按期足額提供股東投入時(shí)，其他股東有權(quán)選擇是否為其墊付及以此調(diào)整股權(quán)比例。

（14）盈余資金的使用

在合作方信譽(yù)與實(shí)力較好、并且未實(shí)行資金歸集管理的項(xiàng)目中，對(duì)于項(xiàng)目公司的盈余資金可用于歸還股東貸款、向股東提供提款等。需要注意，盈余資金一般理解為現(xiàn)金和銀行存款的總和（是否包括融資性現(xiàn)金流，應(yīng)視具體情況判斷），但應(yīng)扣除不可動(dòng)用的監(jiān)管資金以及未來(lái)三個(gè)月內(nèi)應(yīng)支付的有關(guān)實(shí)施項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的所有支出。若項(xiàng)目公司后期在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)資金缺口的，則股東各方應(yīng)按項(xiàng)目公司要求歸還借款。

（15）僵局處理機(jī)制

對(duì)于任何需要股東會(huì)或董事會(huì)決議的事項(xiàng)，如經(jīng)召開(kāi)股東會(huì)會(huì)議或董事會(huì)會(huì)議無(wú)法通過(guò)決議（通常兩次）的且因此使公司的經(jīng)營(yíng)遇到較大困難的，將視為形成公司僵局。僵局情形下，股東各方可適用要約收購(gòu)與反收購(gòu)要約的處理機(jī)制，但需對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行審計(jì)、評(píng)估。

（16）員工激勵(lì)制度

任一方股東可在其擁有的項(xiàng)目公司的股權(quán)及權(quán)益中實(shí)行所在集團(tuán)的激勵(lì)制度（包括但不限于員工跟投等），在其持有的股權(quán)范圍內(nèi)由其內(nèi)部關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行持股調(diào)整等方式，但應(yīng)保證合作各方實(shí)際股東的持股比例不變。

（17）提前退出節(jié)點(diǎn)選擇

開(kāi)發(fā)商如需提前退出，可選擇項(xiàng)目地塊可銷(xiāo)售物業(yè)的銷(xiāo)售率達(dá)85%之前退出，具體可區(qū)分考慮住宅、商鋪、車(chē)位等不同用途的物業(yè)銷(xiāo)售率指標(biāo)。常見(jiàn)的退出方式為原股東收購(gòu)開(kāi)發(fā)商股權(quán)，退出前可對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行審計(jì)、評(píng)估。

（18）模擬可分配利潤(rùn)

項(xiàng)目未最終清盤(pán)前退出，需模擬計(jì)算可分配利潤(rùn)以平衡各方利益，會(huì)計(jì)師事務(wù)所編制目標(biāo)公司模擬利潤(rùn)表以及評(píng)估機(jī)構(gòu)編制目標(biāo)公司評(píng)估報(bào)告時(shí)，公司累計(jì)可分配利潤(rùn)等于所有收入總額減去土地成本、開(kāi)發(fā)成本、資金成本、相關(guān)稅費(fèi)、所得稅、成本上限。

（19）退出對(duì)價(jià)的計(jì)算

退出對(duì)價(jià)需考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、利潤(rùn)分配三個(gè)因素。為便于操作，可考慮先結(jié)清開(kāi)發(fā)商的股東借款、可分配利潤(rùn)：即由合作方按照等額于項(xiàng)目公司尚未歸還給開(kāi)發(fā)商的股東借款本息總額的價(jià)格受讓開(kāi)發(fā)商債權(quán)；經(jīng)計(jì)算模擬可分配利潤(rùn)后，若項(xiàng)目公司有符合適用法律規(guī)定可分配的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，完成優(yōu)先向開(kāi)發(fā)商分配利潤(rùn)。在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款時(shí)，退出的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款＝開(kāi)發(fā)商實(shí)繳注冊(cè)資本＋開(kāi)發(fā)商累計(jì)全部可分配利潤(rùn)－開(kāi)發(fā)商已分配的利潤(rùn)。

04 資產(chǎn)并購(gòu)

（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件

對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓需符合：①按照出讓合同約定，已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模（這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件）。其中，需要重點(diǎn)了解當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)對(duì)投資總額25%的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定口徑；已經(jīng)進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)土部門(mén)還可能會(huì)要求提供已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購(gòu)人同意轉(zhuǎn)讓的公證書(shū)。

對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，一般由權(quán)屬人先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗缟婕坝嘘P(guān)劃撥土地改為經(jīng)營(yíng)性用途的，一般需要由國(guó)土部門(mén)收儲(chǔ)后通過(guò)招拍掛公開(kāi)出讓?zhuān)坏脜f(xié)議出讓。

（2）開(kāi)發(fā)投入未達(dá)投資總額25%的轉(zhuǎn)讓合同效力

《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%的規(guī)定是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)這一法律后果的限制性條件，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力額強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到投資總額25%以上，屬于合同履行方面的瑕疵，雖不能產(chǎn)生使用權(quán)變動(dòng)的法律過(guò)后果，但并不直接影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，轉(zhuǎn)讓合同有效，但實(shí)操中開(kāi)發(fā)投入未達(dá)投資總額25%時(shí)國(guó)土部門(mén)可能會(huì)不予受理轉(zhuǎn)讓登記。

（3）墊資建設(shè)的風(fēng)控要求

我們對(duì)開(kāi)發(fā)投入未達(dá)25%的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如需基于鎖定合作的角度先行簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方出資進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)至可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)，再辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)；如轉(zhuǎn)讓方無(wú)法籌資建設(shè)，可有開(kāi)發(fā)商通過(guò)委托貸款的方式提供建設(shè)資金，專(zhuān)項(xiàng)用于項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，待滿(mǎn)足轉(zhuǎn)讓條件后過(guò)戶(hù)給開(kāi)發(fā)商。

開(kāi)發(fā)商向轉(zhuǎn)讓方提供借款（委托貸款或直接貸款）專(zhuān)項(xiàng)用于項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將項(xiàng)目公司（證照、印鑒、資料等）及項(xiàng)目地塊全部移交給開(kāi)發(fā)商管理（或共管），并應(yīng)將項(xiàng)目地塊抵押給開(kāi)發(fā)商或提供其他足額擔(dān)保。同時(shí)，項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)應(yīng)按開(kāi)發(fā)商的建設(shè)方案進(jìn)行，施工管理由開(kāi)發(fā)商全程參與，工程款的支付由開(kāi)發(fā)商監(jiān)控、指示。在全部在建工程均為開(kāi)發(fā)商墊資的情形下，交易結(jié)算時(shí)開(kāi)發(fā)商墊資金額可與在建工程轉(zhuǎn)讓款抵銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商僅向轉(zhuǎn)讓方現(xiàn)金支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

（4）轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)及票據(jù)的約定

交易雙方約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與評(píng)估價(jià)格不一致，應(yīng)考慮約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格與評(píng)估價(jià)格不一致時(shí)的處理方式。開(kāi)發(fā)商就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為獲得的合法有效票據(jù)可用于抵扣土地增值稅、 企業(yè)所得稅、增值稅等稅種的稅前成本，為免爭(zhēng)議，應(yīng)就該等抵稅金額是票面金額還是最終抵稅金額進(jìn)行區(qū)分，提前考慮該金額是否包括費(fèi)用類(lèi)票據(jù)、利息及費(fèi)用類(lèi)支出計(jì)算扣除10%部分及加計(jì)扣除項(xiàng)。

（5）現(xiàn)場(chǎng)移交及證照變更

已建成組團(tuán)應(yīng)滿(mǎn)足竣工備案要求并取得竣工驗(yàn)收備案表；在建組團(tuán)應(yīng)滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商要求的交樓標(biāo)準(zhǔn)；在建組團(tuán)工程質(zhì)量符合適用的國(guó)家和地方法律、法規(guī)和政策以及開(kāi)發(fā)商規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；未建地塊的應(yīng)按凈地標(biāo)準(zhǔn)移交。完成轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)登記后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)配合辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、施工等全部證照的變更手續(xù)。

（6）需拆除重建的資產(chǎn)

如項(xiàng)目地塊上存在遺留建筑物需拆除，需取得政府部門(mén)確認(rèn)可執(zhí)行的現(xiàn)行規(guī)劃與開(kāi)發(fā)商的預(yù)設(shè)條件一致，并在實(shí)施拆除后，方可辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

（1）委托管理范圍

開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目委托開(kāi)發(fā)管理的范圍一般包括：前期管理工作、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、成本管理、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、竣工驗(yàn)收和交付管理、客戶(hù)服務(wù)及房產(chǎn)保修管理、檔案管理、人力資源管理、行政管理、物業(yè)管理。為保障雙方權(quán)益和開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值，各項(xiàng)管理工作均以開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)，并執(zhí)行開(kāi)發(fā)商管理統(tǒng)一規(guī)范。

（2）委托管理目標(biāo)

委托雙方應(yīng)就開(kāi)發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)、銷(xiāo)售目標(biāo)、工程成本管理目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、現(xiàn)金流目標(biāo)等進(jìn)行約定。

（3）委托管理服務(wù)相關(guān)費(fèi)用

應(yīng)至少包括委派人員薪酬福利、委托管理服務(wù)費(fèi)用、業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，且均核算在項(xiàng)目成本內(nèi)；不包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的應(yīng)由項(xiàng)目方承擔(dān)并支付給相關(guān)第三方的費(fèi)用。其中，委托管理服務(wù)費(fèi)用常見(jiàn)支付節(jié)點(diǎn)包括修建性詳規(guī)已獲得政府批復(fù)、施工許可證、預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收備案。

（4）墊資建設(shè)的保障措施

如需開(kāi)發(fā)商提供墊資代建的，應(yīng)同時(shí)考慮項(xiàng)目地塊抵押、項(xiàng)目公司股東股權(quán)質(zhì)押、實(shí)際控制人（及項(xiàng)目公司股東）連帶保證等擔(dān)保措施，并結(jié)合項(xiàng)目貨值、資金峰值等因素決定借款金額。

（5）銷(xiāo)售回款的使用順序

當(dāng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入后，銷(xiāo)售回款的使用、支付順序可考慮為：①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)正常推進(jìn)所必須支付的建設(shè)費(fèi)用、稅金；②開(kāi)發(fā)商（代建方）管理團(tuán)隊(duì)的人員工資、社保福利、保險(xiǎn)等管理開(kāi)支；③開(kāi)發(fā)商前期墊付的工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用本金及墊資利息；④項(xiàng)目委托管理服務(wù)費(fèi)；⑤項(xiàng)目公司股東借款本金及利息。

（6）品牌使用特殊要求

一般情形下，項(xiàng)目宣傳推廣、項(xiàng)目建筑物可使用開(kāi)發(fā)商品牌，但不得作為項(xiàng)目正式立項(xiàng)報(bào)批等的法定名稱(chēng)使用、不得作為報(bào)地名辦核準(zhǔn)的小區(qū)法定地址使用，項(xiàng)目公司名稱(chēng)中不得使用開(kāi)發(fā)商品牌及字樣，開(kāi)發(fā)商品牌字樣及圖形不用于項(xiàng)目公司的形象識(shí)別系統(tǒng)。

由于項(xiàng)目方原因（如不能保證項(xiàng)目建設(shè)所必需的資金等），導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)重大困難或停工超過(guò)一定期限的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)終止本項(xiàng)目的品牌使用許可。

（7）公司治理的特殊要求

由于代建代管模式下，開(kāi)發(fā)商不持股項(xiàng)目公司，僅基于委托合同的保障，發(fā)生分歧和爭(zhēng)議時(shí)開(kāi)發(fā)商容易處于被動(dòng)地位。因此，應(yīng)考慮項(xiàng)目公司董事會(huì)盡可能由開(kāi)發(fā)商占多數(shù)席位，董事會(huì)決議事項(xiàng)表決機(jī)制為簡(jiǎn)單多數(shù)即可通過(guò)，總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等關(guān)鍵職能、關(guān)鍵崗位人員需由開(kāi)發(fā)商委派，印鑒、資料等由開(kāi)發(fā)商保管（或共管）。

06 城市更新

（1）介入主體的選擇

在城市更新項(xiàng)目中，改造主體、改造流程等的限制比較多，常見(jiàn)的限制包括要求企業(yè)有足夠的開(kāi)發(fā)實(shí)力、具備舊改經(jīng)驗(yàn)、需要公開(kāi)招標(biāo)等等，如某些區(qū)域的城市更新項(xiàng)目不允許前期數(shù)據(jù)調(diào)查單位與改造實(shí)施單位為同一企業(yè)（進(jìn)一步可能限制關(guān)聯(lián)方），但開(kāi)發(fā)商該類(lèi)項(xiàng)目的介入節(jié)點(diǎn)通常較早、介入方式各異，因此，需結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘懈抡?，整體考慮開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目不同階段、不同介入角度下，使用不同主體的安排。

（2）工作計(jì)劃安排

城市更新項(xiàng)目由其特殊性，需按照當(dāng)?shù)卣咧鸩酵瓿筛黜?xiàng)工作及審批后方可逐步取得土地，且項(xiàng)目自啟動(dòng)即涉及多方主體，為保障開(kāi)發(fā)商的資金成本可控，應(yīng)盡可能?chē)?yán)格、詳細(xì)地限定各個(gè)城市更新節(jié)點(diǎn)的達(dá)成時(shí)間，明確約定各方的義務(wù)，并將合同價(jià)款拆分多期支付，再根據(jù)實(shí)際資金需求情況、資金支付與各節(jié)點(diǎn)的完成進(jìn)度進(jìn)行關(guān)聯(lián)，并就此設(shè)置違約責(zé)任及退出條件。

（3）舊村改造的平臺(tái)公司工作內(nèi)容

舊村改造項(xiàng)目中，由于合作方在當(dāng)?shù)嘏c村民具備較好的溝通基礎(chǔ)及渠道，開(kāi)發(fā)商通常委托平臺(tái)公司完成轉(zhuǎn)化階段的部分工作，以廣州為例，舊村改造的平臺(tái)公司義務(wù)范圍包括：協(xié)助開(kāi)發(fā)商與村經(jīng)濟(jì)社簽訂更新改造合作意向書(shū)并取得村民（股東）代表表決通過(guò)；推進(jìn)項(xiàng)目前期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查、編制更新改造實(shí)施方案；協(xié)調(diào)推進(jìn)村民（股民）表決通過(guò)委托設(shè)計(jì)單位編制的項(xiàng)目更新改造實(shí)施方案并獲得政府職能部門(mén)批復(fù)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)程序成為合作項(xiàng)目中標(biāo)的合作企業(yè)及合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體；協(xié)助開(kāi)發(fā)商簽署土地出讓合同取得融資地塊土地使用權(quán)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商完成合作項(xiàng)目的房屋拆遷及合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)報(bào)建手續(xù)、物業(yè)交付手續(xù)等。

（4）拆遷成本的控制

開(kāi)發(fā)商所參與城市更新項(xiàng)目或其他舊改類(lèi)項(xiàng)目，拆遷工作多由合作方負(fù)責(zé)完成，開(kāi)發(fā)商有必要對(duì)拆遷過(guò)程的成本進(jìn)行有效控制。常見(jiàn)的方式有合作方以貨幣總價(jià)包干、對(duì)單方拆遷成本約定單價(jià)包干、對(duì)物業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置限制等。

（5）改造合作權(quán)利的轉(zhuǎn)讓

如合作方的項(xiàng)目公司早期已與土地權(quán)屬人簽訂改造合作協(xié)議，優(yōu)先考慮以開(kāi)發(fā)商作為新改造主體重簽協(xié)議，若無(wú)法變更改造主體，開(kāi)發(fā)商可考慮以獲取項(xiàng)目公司股權(quán)的方式取得改造權(quán)利，但應(yīng)注意原協(xié)議是否限制項(xiàng)目公司的股東或?qū)嶋H控制人變更。由于改造項(xiàng)目（尤其是村企合作項(xiàng)目）的特殊性，可盡可能取得土地權(quán)屬人關(guān)于項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的同意文件，同時(shí)就后續(xù)土地開(kāi)發(fā)管理與土地權(quán)屬人達(dá)成一致意見(jiàn)，并根據(jù)改造合作協(xié)議的履行情況，豁免開(kāi)發(fā)商進(jìn)入項(xiàng)目公司前可能產(chǎn)生的各項(xiàng)違約責(zé)任，避免風(fēng)險(xiǎn)遺留。

（6）補(bǔ)償應(yīng)注意問(wèn)題

采用貨幣補(bǔ)償方式的，應(yīng)注意根據(jù)當(dāng)?shù)卣叽_定補(bǔ)償范圍、種類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)簽約、搬遷等節(jié)點(diǎn)設(shè)置支付節(jié)點(diǎn)。采用產(chǎn)權(quán)置換方式的，應(yīng)明確置換物業(yè)的交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、所在位置、面積差異處理方式、稅費(fèi)承擔(dān)方式等。

Part.2 特殊篇

07 小股操盤(pán)

（1）股權(quán)比例的設(shè)置

小股操盤(pán)模式從股權(quán)并購(gòu)與代建代管的模式演化而成，一定程度上利于降低開(kāi)發(fā)商的股東責(zé)任、減輕資金投入義務(wù)，亦保障開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的決策權(quán)和實(shí)際操控。一般而言，可考慮開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目公司的持股比例不超過(guò)30%（進(jìn)一步則不超過(guò)50%），且不作為第一大股東。

（2）公司治理安排

由于開(kāi)發(fā)商為小股東，為在公司治理機(jī)構(gòu)層面有所保障，項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)原則上應(yīng)采取所有事項(xiàng)均需所有股東、所有董事一致同意方可通過(guò)的表決機(jī)制，如開(kāi)發(fā)商需對(duì)某些決議事項(xiàng)（如招投標(biāo)、設(shè)計(jì)施工、預(yù)決算等）具有單方?jīng)Q定權(quán)，則可以約定該等事項(xiàng)應(yīng)經(jīng)開(kāi)發(fā)商表決同意方可通過(guò)。職能管理方面，總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等關(guān)鍵職能、關(guān)鍵崗位人員需由開(kāi)發(fā)商委派，印鑒、資料等由開(kāi)發(fā)商保管（或共管）。

（3）利潤(rùn)分配方式

開(kāi)發(fā)商對(duì)該類(lèi)項(xiàng)目的利潤(rùn)分配可考慮按股權(quán)比例獲取利潤(rùn)，或超股權(quán)比例傾斜分配利潤(rùn)，或按銷(xiāo)售簽約額的一定比例收取利潤(rùn)等方式；實(shí)際利潤(rùn)低于約定的，由合作方進(jìn)行補(bǔ)足（以調(diào)整合作方利潤(rùn)等方式）。

（4）其他因素考慮

小股操盤(pán)模式同時(shí)具備股權(quán)并購(gòu)與代建代管模式的部分特點(diǎn)，除上述提及的關(guān)注要點(diǎn)外，可根據(jù)具體項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)（偏重股權(quán)并購(gòu)還是偏重代建代管）的不同，相應(yīng)選取股權(quán)并購(gòu)與代建代管模式下的不同關(guān)注要點(diǎn)用以參考。

08 分賬管理

（1）適用情形及合作原則

分賬管理模式通常見(jiàn)于項(xiàng)目公司擁有多宗土地且不便剝離，而開(kāi)發(fā)商僅愿意就部分地塊進(jìn)行合作的情形。交易范圍僅限于目標(biāo)地塊，目標(biāo)公司名下除目標(biāo)地塊外其余土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不納入交易范圍，開(kāi)發(fā)商對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行投資及開(kāi)發(fā)建設(shè)，其他資產(chǎn)（非目標(biāo)地塊）對(duì)應(yīng)的全部權(quán)利和義務(wù)由合作方享有和承擔(dān)。

（2）管理方式

為保證各方對(duì)項(xiàng)目公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的知情權(quán)，項(xiàng)目公司層面的印鑒、證照由股東共同管理，目標(biāo)地塊的證照由開(kāi)發(fā)商管理。項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)原則上應(yīng)采取所有事項(xiàng)均需所有股東、所有董事一致同意方可通過(guò)的表決機(jī)制，如開(kāi)發(fā)商需對(duì)目標(biāo)地塊具有單方?jīng)Q定權(quán)，則可以約定目標(biāo)地塊事項(xiàng)經(jīng)開(kāi)發(fā)商單方表決同意即可通過(guò)。職能管理方面，總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等關(guān)鍵職能、關(guān)鍵崗位人員需由開(kāi)發(fā)商委派。

（3）分賬核算

項(xiàng)目公司設(shè)立一分部及二分部，并分別建立一分部賬套和二分部賬套，一分部對(duì)應(yīng)于合作地塊，二分部對(duì)應(yīng)于其他資產(chǎn)（非目標(biāo)地塊），一分部和二分部的成本和收入在一分部賬套和二分部賬套內(nèi)獨(dú)立核算、封閉管理。項(xiàng)目公司的合并賬套及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行編制、管理及對(duì)外報(bào)送。

（4）責(zé)任承擔(dān)方式

對(duì)于合作前項(xiàng)目公司已存在的對(duì)外負(fù)債，應(yīng)先完成清理后再進(jìn)行合作。而由于分賬管理、合作后發(fā)生的債務(wù)獨(dú)立劃入不同的地塊核算等安排，屬于合作各方內(nèi)部的約定，無(wú)法對(duì)抗第三方，因此，因各分部對(duì)應(yīng)地塊對(duì)外承擔(dān)的各項(xiàng)責(zé)任將可能先由項(xiàng)目公司承擔(dān)，在項(xiàng)目公司內(nèi)部由各分部單獨(dú)承擔(dān)。

09 不良資產(chǎn)

（1）債務(wù)現(xiàn)狀及梳理

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項(xiàng)目中，通常項(xiàng)目公司已陷入多重債務(wù)危機(jī)無(wú)法履行到期債務(wù)，導(dǎo)致土地及在建工程被多家債權(quán)人查封。為便于交易方案的設(shè)計(jì)，可先將項(xiàng)目公司的債務(wù)進(jìn)行梳理分類(lèi)：按債務(wù)性質(zhì)分類(lèi)，可分為項(xiàng)目公司的債務(wù)（自身負(fù)債）與項(xiàng)目公司的擔(dān)保債務(wù)（即項(xiàng)目公司為股東或其關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保）；按優(yōu)先權(quán)分類(lèi)，可分為優(yōu)先債權(quán)、普通債權(quán)；按債權(quán)人性質(zhì)分類(lèi)，可分為金融機(jī)構(gòu)借款、工程欠款、民間借貸等；按涉訴情況分類(lèi)，可分為已判決債務(wù)、在訴債務(wù)、未訴債務(wù)等。

（2）聯(lián)動(dòng)重組的主體設(shè)置、債權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)處置

AMC下屬公司（作為GP）與房地產(chǎn)企業(yè)及其他投資人（作為L(zhǎng)P）共同成立專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)特殊機(jī)會(huì)SPV（基金或非基金方式），或由AMC下屬公司和房地產(chǎn)企業(yè)可選擇合資成立專(zhuān)業(yè)不良資產(chǎn)管理主體（作為GP，使該管理主體既具備較強(qiáng)的投融資能力，又具備較強(qiáng)的地產(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)能力和品牌影響力），該管理主體與其他投資人成立SPV，對(duì)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項(xiàng)目的債權(quán)（尤其是金融債權(quán)）進(jìn)行收購(gòu)重組，并取得項(xiàng)目公司的控股權(quán)。

在對(duì)債權(quán)進(jìn)行收購(gòu)時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目債務(wù)梳理情況進(jìn)行分級(jí)收購(gòu)（不同層級(jí)的債權(quán)將適用不同的收購(gòu)順序及收購(gòu)條件），應(yīng)優(yōu)先收購(gòu)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先債權(quán)。債權(quán)收購(gòu)后，原債權(quán)人釋放查封并解除抵押，抵押變更登記至SPV或其指定機(jī)構(gòu)名下（如基金無(wú)法辦理抵押登記，則可通過(guò)GP代為抵押登記主體）；如債務(wù)情況過(guò)于復(fù)雜，為隔斷潛在債務(wù)，可考慮在談妥已披露債務(wù)重組方案的情況下進(jìn)行司法重整。

在進(jìn)行債務(wù)重組后，可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行追加投資（或原股東退出），由房地產(chǎn)龍頭企業(yè)進(jìn)行代建，或項(xiàng)目完成債務(wù)重組且開(kāi)發(fā)條件滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)控要求后，SPV及原股東均可退出，由房地產(chǎn)公司以股權(quán)收購(gòu)的方式并購(gòu)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目。

（3）收購(gòu)處置類(lèi)的資產(chǎn)入股與資產(chǎn)處置

AMC或其他投資人通過(guò)以股抵債的方式間接控制不動(dòng)產(chǎn)，或通過(guò)以物抵債的方式直接取得不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際成為抵債不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。抵債不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以資產(chǎn)作價(jià)入股，與房地產(chǎn)企業(yè)成立專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)特殊機(jī)會(huì)SPV（基金或非基金方式），抵債不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人負(fù)責(zé)處理前手債權(quán)關(guān)系、協(xié)調(diào)相關(guān)政府關(guān)系等，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)土地及在建工程的重新規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的改良運(yùn)作，金融機(jī)構(gòu)如持牌AMC提供融資支持（并可選擇性入股）。

項(xiàng)目完成債權(quán)關(guān)系處理且開(kāi)發(fā)條件滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)控要求后，抵債不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及其他股東可以選擇退出，由房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)收購(gòu)的方式并購(gòu)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目。

（4）SPV模式的選擇

不良資產(chǎn)交易模式中時(shí)常會(huì)出現(xiàn)有SPV的參與。從業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)模式的實(shí)踐來(lái)看，目前SPV主要有公司模式和基金模式兩種，根據(jù)項(xiàng)目的不同情況，結(jié)合設(shè)立難度、投資資金來(lái)源、投資規(guī)模、運(yùn)營(yíng)成本、管理激勵(lì)、投資風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)管強(qiáng)度等因素綜合考慮適用何種模式。綜合而言，公司模式在法律結(jié)構(gòu)及資金來(lái)源上較為穩(wěn)定，但運(yùn)營(yíng)規(guī)模受到資本限制較為明顯；可通過(guò)進(jìn)一步下設(shè)子公司方式合資投資緩解對(duì)資本的約束，但應(yīng)考慮項(xiàng)目的管控力基母子公司間存在風(fēng)險(xiǎn)的有效隔離問(wèn)題；基金模式法律結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性相對(duì)較弱，通過(guò)募資過(guò)程便于解決公司模式下的資本約束和風(fēng)險(xiǎn)分散問(wèn)題，但亦將面臨基金業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)基金的相關(guān)管理要求。

10 集團(tuán)型并購(gòu)

（1）確定交易范圍及對(duì)價(jià)構(gòu)成

確定納入交易范圍的子項(xiàng)目，以及需要進(jìn)行剝離處理的子項(xiàng)目，并確定交易對(duì)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)。如存在擬不納入交易范圍且又難以剝離的情況下，需確定該等子項(xiàng)目后續(xù)投入義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的責(zé)任主體，以及是否需要在內(nèi)部考慮分賬管理模式，若納入交易范圍，則交易對(duì)價(jià)的調(diào)整機(jī)制需確定。

（2）收購(gòu)方式的選擇

明確對(duì)不同子項(xiàng)目所適用的收購(gòu)原則，即“附條件收購(gòu)”還是“現(xiàn)狀收購(gòu)”。如對(duì)子項(xiàng)目采用“附條件收購(gòu)”，則可優(yōu)先選擇在項(xiàng)目公司層面進(jìn)行股權(quán)交易，其關(guān)注要點(diǎn)可參考股權(quán)并購(gòu)模式；如需進(jìn)行“現(xiàn)狀收購(gòu)”，且存在部分子項(xiàng)目公司的股權(quán)無(wú)法直接獲取的情形下（如部分地方政府不允許變更城市更新項(xiàng)目公司股東），則考慮在總部公司層面進(jìn)行收購(gòu)，該方式下的部分關(guān)注要點(diǎn)可參考股權(quán)并購(gòu)模式。

（3）特殊權(quán)利的處理

如涉及轉(zhuǎn)讓方集團(tuán)的控股權(quán)變更，除常規(guī)考慮的交易先決條件外，還應(yīng)考慮部分特殊權(quán)利的處理，如轉(zhuǎn)讓方集團(tuán)存在金融機(jī)構(gòu)融資、子項(xiàng)目存在其他股東等情形下，需關(guān)注融資／合作等文件內(nèi)是否附有限制條件，如金融機(jī)構(gòu)要求公司及股東發(fā)生重大事項(xiàng)／變化前應(yīng)先取得其同意、子項(xiàng)目合作協(xié)議內(nèi)限制變更實(shí)際控制人等，以避免觸發(fā)其違約條款。

（4）往來(lái)款處置方式

轉(zhuǎn)讓方集團(tuán)內(nèi)部各項(xiàng)目之間可能存在大量關(guān)聯(lián)方債權(quán)債務(wù)（含往來(lái)款），應(yīng)根據(jù)借貸關(guān)系主體進(jìn)行關(guān)聯(lián)方債權(quán)債務(wù)歸集、抵銷(xiāo)，并注意抵消后余額差額的處理方式。