丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年7月，受重點城市集中土拍“缺席”影響，土地市場整體成交冷淡，房企拿地投資規(guī)模環(huán)比下降超7成達72.3%，同比下降近7成，達67.7%。累計來看，截至7月底，今年前7個月房企累計拿地投資規(guī)模達2.86萬億，同比微漲3%。
全面降準后，國資、民營房企的融資成本均有所松動，資金大量涌向風險較低的國企，發(fā)債融資成本大幅下降，7月發(fā)行債券票面利率較6月下調近80個基點，僅有3.45%，為今年最低。
與此同時，民營房企發(fā)債融資占比持續(xù)下降，上半年由去年的56.1%降至40.6%，7月進一步降至33.9%。在房企渠道融資持續(xù)收緊，降杠桿壓力持續(xù)下，房企融資限制仍然頗多。
01
7月房企拿地規(guī)模環(huán)比下降超7成
隨著6月底 22城集中供地首輪集中供地暫告段落，7月份投資力度下降，房企拿地投資規(guī)模環(huán)比同比都出現(xiàn)了下降，下降幅度分別為72.3%和67.7%。
圖：2017-2021年7月房企拿地投資規(guī)模（億元）
數據來源：CAIC
2021年7月拿地排行榜前三位的企業(yè)分別是碧桂園、萬科地產和保利發(fā)展。其中碧桂園在湖州、常州、宿遷等長三角三四線城市拿下多個地塊，不僅是碧桂園，今年包括保利、萬科、金地等龍頭房企也紛紛參與長三角區(qū)域三四線城市土拍，龍頭房企在長三角三四線城市下沉布局趨勢明顯。
圖：近一年房企拿地投資規(guī)模環(huán)比變化（億元）
數據來源：CAIC
據CAIC監(jiān)測，7月房企平均拿地溢價率約為19.8%，較上半年平均拿地溢價的16.5%有明顯提升，各類型房企拿地溢價均有所增長，其中，國企拿地溢價較上半年提升明顯，而民營房企在資金壓力下7月拿地溢價較上半年變化不大。
圖：7月房企拿地溢價具體數據
數據來源：CAIC
究其緣由，主要受重點城市土地集中出讓暫止影響，一些限價相對寬松的城市在本月成為成交主力，導致溢價率出現(xiàn)小幅回升，但整體來看，在南通、金華等熱點城市“強調控”的約束下，溢價率走勢仍是較為穩(wěn)定的，僅西安、大連、常州等個別城市溢價率水平較高，其余城市的土拍溢價率均保持在相對較低水平。
從企業(yè)性質方面看，民企拿地投資勢頭連續(xù)回升，投資占比由一季度的48.3%上半年提升至49.1%，7月更是回升至53.7%。國企方面，7月拿地投資占比較上半年有小幅下降，40%為今年最低，在8、9月集中供地后有望有所恢復。
表：房企投資集中度表現(xiàn)
數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云
02
境內債券加權平均發(fā)行利率下探至3.68%
從融資情況來看，7月15日中國人民銀行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.9%。房企發(fā)債規(guī)模應聲上漲。
7月房企境內發(fā)債規(guī)模達630億元，環(huán)比上漲17.4%，同比下降22.6%。海外債方面，7月共發(fā)行274億元，環(huán)比上升6.4%，同比下降42%。7月房企總計發(fā)行債券905億元，環(huán)比上升14%，同比下降22.6%。截至7月底，房企在海內外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣6271億元，較去年同比下降10%。
圖：2017-2021年7月房企境內發(fā)債規(guī)模（億元）
數據來源：CAIC
融資成本方面，受全面降準影響，7月房企境內債券加權平均發(fā)行利率下探至3.68%，近9個月以來最低點。海外債方面，7月房企海外債發(fā)行利率同樣有所下調，海外債平均發(fā)行票面利率回調至5.68%。匯景控股發(fā)行2022年到期1.38億美元優(yōu)先票據，票息高達12.5%，為7月發(fā)行利率榜之首。近2個月以來已有遠洋、新城、龍光、上坤等多家房企成功在海外發(fā)行綠色債券，綠色金融或將成為房企融資的新風口。
圖：2017-2021年7月房企海外債總額（億元人民幣）
數據來源：CAIC
圖：近9個月房企境內及海外債總額（億元）&融資利率
數據來源：CAIC
03
國企融資成本破4創(chuàng)今年新低
7月，全面降準后市場利率持續(xù)下行，國資、民營房企的融資成本均有所松動，其中國企收益明顯，發(fā)債融資成本大幅下降，7月國企發(fā)行債券票面利率較6月下調近80個基點，僅有3.45%，為今年最低。
表：加權平均融資利率（按票面利率）
數據來源：CAIC
從企業(yè)規(guī)模來看，國內各梯隊房企境內發(fā)債成本相差不大，均在5%上下，其中，TOP10和非TOP100房企發(fā)債成本最低，TOP10龍頭房企僅為3.21%，而非TOP100房企中可以成功發(fā)行債券的9成為國企背景，寬貨幣緊信用的態(tài)勢凸顯，資金仍有濃厚的避險情緒。海外債方面，以TOP50-100房企海外發(fā)債融資成本最高，對于這些國內發(fā)債艱難的房企來說，出海高息發(fā)債也是一個不得已的選擇。
圖：今年7月TOP房企發(fā)行境內及海外債情況
注：涉及海外債按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算
數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云
具體企業(yè)表現(xiàn)來看，7月發(fā)債量最高的企業(yè)是華僑城，發(fā)行了20億元的中期票據，年限3-5年，融資利率3.16-3.52%，以及發(fā)行了15億元的超短融資券。7月發(fā)行債券的企業(yè)有31家，發(fā)債企業(yè)個數比上月增加4家。而從發(fā)債年限來看，萬科、保利、越秀發(fā)行的公司債年限達到7年，時間最長。
04
民企發(fā)債融資占比持續(xù)走低
從融資集中度來看，民營房企發(fā)債融資占比持續(xù)下降。在企業(yè)性質方面，民營房企融資占比，上半年由去年的56.1%降至40.6%，7月進一步降至33.9%。全面降準后，“寬貨幣緊信用”的態(tài)勢日漸明顯，大量資金流向國企沖低國企發(fā)債利率。
表：2021年7月內地房企融資集中度表現(xiàn)
注：涉及海外債按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算
數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云
從債券期限來看，7月房企有41筆債券到期，金額共計630.13億元,環(huán)比上升22.4%，到期金額有較大攀升。其中，到期金額最高為萬科地產2018年發(fā)行的一筆30億元的中期票據和龍光集團2016年發(fā)行的一筆30億元的公司債。
提前關注到8月將有42筆債券到期，合計662.38億元，環(huán)比上升5.1%，房企償債壓力持續(xù)加大，單筆金額最高為融信中國2018年發(fā)行的一筆6.5億美元的境外優(yōu)先票據。
2021年至今，中央和地方調控政策整體偏緊，隨著房企融資“三道紅線”的持續(xù)發(fā)力，各大房企的有息負債規(guī)模也將出現(xiàn)一定的下降，房企降杠桿已成常態(tài)。在這樣的背景下，房企拿地投資行為也受到了全面的約束，在這其中，尤其是民營房企受制于監(jiān)管高壓政策和對其經營風險的擔憂，融資也將更加的艱難。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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