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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
一座城市里的地產漫游與畫像。
佳兆業(yè)是繼海航、高銀之后，又一家從啟德離場的內地房企。
塵土飛揚的九龍東啟德發(fā)展區(qū)，再次上演了地皮流轉的故事，見證了又一家中資房企的離場。
繼前幾日市傳出售新界屯門地塊回籠11億港元后，11月25日遠東發(fā)展公告稱，與新世界發(fā)展成立合營企業(yè)收購佳兆業(yè)啟德項目。
這對應上了此前市傳佳兆業(yè)處置兩處香港資產的計劃。
今年10月底佳兆業(yè)債務危機苗頭顯現之時，有知情人士披露一份銷售演示文件顯示，佳兆業(yè)集團正計劃出售去年在香港取得的兩個住宅項目地塊。
無獨有偶，11月26日，中海公告擬13.48億港元出售香港啟德項目30%權益。交割后，中海權益將減至50%，因此項目控股公司于交割后將不再為公司的附屬公司。
不同于佳兆業(yè)是為緩解流動性危機而不得已處置優(yōu)質資產，中海則被解讀為出于安全性的考量。
佳兆業(yè)從入局啟德項目到退出，中間只過了一年左右。
本次出售的地皮為啟德第4B區(qū)4號地盤，即為高銀金融于2018年11月以近89.07億港元投得，隨后高銀金融因自身財困于2020年5月放售并多次易主后，最終由內地商人陳壯榮旗下彥佑有限公司接手。
由于陳壯榮一直被指與佳兆業(yè)關系密切，彼時市傳佳兆業(yè)為幕后買家，但遭否認。
該傳言在佳兆業(yè)隨后發(fā)布的2020年財報中得到證實：其于11月以32.03億元獲啟德項目50%權益，是年內在香港收購的4個項目之一；截止到2021年2月，啟德項目貢獻150億港元貨值，相比收購的貨地比接近4倍。
物業(yè)的地盤面積約為9708平方米，被指定為私人住宅用途。最低建筑面積及最高建筑面積分別為3.2萬平方米及5.34萬平方米。根據市場消息，該物業(yè)正在開發(fā)中，目前該項目地盤已完成地基工程，最快于2023年預售樓花。
于佳兆業(yè)而言，在寸金寸土的香港處置資產尋求資金回籠，是為了救急。
該啟德項目由新世界發(fā)展聯(lián)合遠東發(fā)展以79.48億元購入，較地皮于2018年11月政府批予高銀金融的中標價89億元低約近11%，較項目截至6月底的價值97.86億港元折讓18.8%。
作價相當于樓面呎價13829港元，算是以較低價格賣出?？勺鲄⒖嫉氖牵L實今年2月份斥102.8億港元投得毗鄰的4E區(qū)2號地皮，樓面呎價約1.59萬港元，而啟德住宅新盤目前平均呎價約2.8萬港元。
不過，較陳壯榮去年7月以70.4億元購入的總作價高約9億元，換而言之，持貨一年多，佳兆業(yè)及相關人士賬面賺約9億元，不過還要再扣除雜費和高昂的財務費用等。
據協(xié)議，交易代價為79.48億港元減去截至完成時于2020年融資協(xié)議項下未償還本金總額30.52億港元，以及減去待售貸款代價，并以代價約12.32億港元現金接受待售貸款轉讓。
據粗略推算，假設佳兆業(yè)未有抵押相關資產，彥佑有限公司可套現36.64億港元資金，佳兆業(yè)占五成，即18.32億港元。
在此之前，佳兆業(yè)被傳出售去年1月斥約35億元購入的屯門青山公路住宅地，作價38億元轉讓予蔡志明，后者為有“玩具大王”之稱的旭日國際集團主席。
值得一提的是，蔡志明與郭英成家族此前便交情不淺，這算是第二次出手解困佳兆業(yè)。據悉，2014年佳兆業(yè)深陷債務危機之時，蔡志明便接盤了深圳航運集團，之后又由佳兆業(yè)收回。
本次出售屯門宅地，預計扣除彼時購入地塊貸款后，佳兆業(yè)可獲約11.2億港元現金流入。至此，佳兆業(yè)通過出售兩項香港資產，預計回籠29.52億港元資金。
對應至佳兆業(yè)的債務現狀，主要分理財產品兌付及到期債務利息償還。其中關于本金額約人民幣10.968億元的理財產品，佳兆業(yè)于11月24日公告中稱已實施償還措施。
此外，正步入寬限期倒數的兩筆債務利息合計8840萬美元（約6.9億港元），至于緊接在12月7日到期的本金4億美元票據，正尋求持有人同意交換為2023年6月到期的新票據。
另外據了解，佳兆業(yè)明年將有27.97億美元境外債到期，加上要支付債息、分期兌付理財產品127.88億元人民幣及其他潛在表外債務。
不同于佳兆業(yè)償債，中海出售項目權益被解讀為“更傾向于出于安全性考量”，其對香港市場觀望情緒趨強，因以穩(wěn)健為代表的中海系也在香港地市吃過大虧。
回溯到1997年金融危機，中海因為看好回歸后的香港房地產市場，加大投資力度，以高價拿下了香港三宗土地，但與中海有合作關系的外資銀行因為深受金融危機影響，使得中海一度瀕臨破產邊緣。
彼時中海前主席孔慶平后來在總結中強調，“對市場要有正確判斷”。
佳兆業(yè)是繼海航、高銀之后，又一家從啟德離場的內地房企。
縱觀過去幾年，中資房企圍繞啟德片區(qū)的搶入與離場中，資本的選擇與博弈、榮光與暗淡有了集中的體現。
啟德片區(qū)因地理位置優(yōu)越，日后有大型商場、寫字樓、體育館等集聚，發(fā)展?jié)摿薮?，成為了開發(fā)商“兵家必爭之地”，中資盯上這里后，也不惜高價搶入。
其中，海航集團于2016年至2017年6個月內累計斥資272億元連奪啟德4幅地皮最震撼市場。在海航之前，中海、保利置業(yè)已買下啟德商住地皮，而海航之后，高銀、佳兆業(yè)、龍湖&合景泰富等中資開發(fā)商也相繼入場。
彼時海航以88.37億港元奪標價拿下啟德一宗地，以總可建樓面近65.5萬平方呎計算，該地塊樓面呎價高達1.35萬港元，較7000多港元的預期上限高出近九成，且較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮，高出1.07至1.75倍。
相比香港開發(fā)商的保守，內資顯得更為激進，彼時新鴻基郭炳聯(lián)甚至將這種行為稱之為“顛標”。
只是最終隨著海航債臺高筑，4幅地皮由新鴻基、會德豐分別接手兩宗，海航套現262.3億港元并離場。
本次佳兆業(yè)退場的啟德第4B區(qū)4號地皮，此前為高銀金融在2018年12月斥89億港元價格從港府投得。在當時被形容為“爆冷”中標，因高銀當時擊退的6家本土財團都相當有實力，包括會德豐及新世界等超級財團組合。
該地皮每平方呎的樓面價達到1.55萬港元，較市場估值高出10%；另于2019年4月，高銀金融的全資附屬公司以21.62億港元的價格收購剩余40%股權，全資持有該地皮。
去年7月，高銀把前述的4B區(qū)4號地皮以70.4億“蝕本價”賣給佳兆業(yè)等，較2018年的中標價賬面虧損逾20%，且還未計財務成本、前期開發(fā)支出及各類雜費。最終轉手出售，高銀稱預計錄得虧損27.5億港元。
至此，這幅地皮由2018年11月至今的3年間，已經三度轉手，最終還是落入港資手中。
但商人逐利，不管是投資還是退出，都要衡量如何利益最大化。
出于財困，高銀金融無奈退出前述地皮，但同時也與陳壯榮訂立了利潤分成協(xié)議，倘日后建成項目并符合出售最少85%單位等條件，且單位平均售價超出每方呎2.9萬港元，高銀便可分取超出利潤中的30%。
不過有香港業(yè)內指出，預料該盤日后可賣每方呎約2.5萬港元，突破3萬港元的機會不大，意即高銀在退地后無法從中分得溢利。
高銀金融經手4B區(qū)4號地皮一年多后選擇退出，而2019年投到的啟德第4C區(qū)4號地皮在投地一個月后退地，彼時高銀方面給出的理由是，認為近期發(fā)生的社會矛盾和經濟不穩(wěn)定將對香港商業(yè)地產市場的增長產生負面影響；但其資金狀況在當時已經受到市場質疑。
可以肯定的是，高銀金融同樣十分看好啟德發(fā)展?jié)摿?。只是近年在中資接連退地下，啟德多了一個名字——“英雄地”。
從應對風險的能力來看，客觀來講港資的韌性要強于中資。經歷早期金融風暴以后，企業(yè)發(fā)展大多追求保守穩(wěn)健，大多數香港發(fā)展商的資產負債率長期處于低位水平；而中資相對更為進取，依靠高杠桿的開發(fā)模式則在政策調控和市場變化下迎來了陣痛。
海航、高銀、佳兆業(yè)獲得的啟德地皮，最終回到了港資手里。如今的啟德片區(qū)，絕大部分土地仍由港資發(fā)展，內房則有中海、華潤、保利置業(yè)等。
而保利置業(yè)與華潤日前公布，就2019年6月收購的一幅啟德約9481平方米土地進行合營開發(fā)，合營公司由保利置業(yè)及華潤置地分別持有35%及65%權益。
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