作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 從諸暨起家到總部搬到上海，再到千億跨越上市，被稱為行業(yè)“黑馬”的祥生地產(chǎn)可謂步步為營。

2020年11月，祥生地產(chǎn)正式登陸港交所，成為最新一家上市千億房企。

上市元年，最初兩個月內(nèi)，祥生在資本市場上一片靜悄悄，股價波動也一直不大，保持平穩(wěn)。

沒有選擇著急發(fā)債，登陸資本市場時，祥生地產(chǎn)方面表示，上市后企業(yè)將積極借助資本市場平臺，優(yōu)化各項(xiàng)指標(biāo)。此外，上市并不僅僅是為了直接融資，而是對接全球資本平臺，獲得更多融資渠道，提升在整個金融內(nèi)的品牌影響力。

另一方面，作為踩著“三道紅線”上市的祥生而言，未來一段時間內(nèi)在財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化上還需要下不少功夫。

由于未披露最新財報數(shù)據(jù)，關(guān)于這家自帶熱點(diǎn)的房企，還需要從招股書里摸索出一些蛛絲馬跡，窺探上市后祥生地產(chǎn)的思考和變化。

回顧祥生發(fā)展歷史，2015年首次突破百億大關(guān)，銷售額為109億元，2018年就突破千億，達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長率超過100%。

三年10倍的銷售業(yè)績增長，祥生把“快”展現(xiàn)得淋漓盡致。同樣是百億到千億，這段過程，碧桂園用了6年、恒大用了5年，行業(yè)平均6.75年。

極致的快周轉(zhuǎn)也對祥生現(xiàn)金流提出了更高要求，2019年開始，該公司明顯放緩規(guī)模增長速度，更加注重財務(wù)管理和銷售回款。

充沛的現(xiàn)金流、充分的借貸能力、充裕的土地儲備，這三個層面都關(guān)乎房企的可持續(xù)發(fā)展，支撐千億之后的規(guī)?？炫?。

現(xiàn)金流方面，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為32.3億元、31.1億元、24.2億元和24.4億元；同期，一年內(nèi)須償還的銀行貸款及其他借款均超百億元，截至2020年8月31日則超200億元。

經(jīng)營過程中，由于周轉(zhuǎn)速度過快、貨幣資金不足、關(guān)聯(lián)交易數(shù)額較大、對信托過度依賴等，祥生短期壓力不小。

上市前，祥生較多利用民間資本支撐其快速擴(kuò)張，2017-2019年間加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.09%、8.13%、9.28%。

數(shù)據(jù)來源：招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年8月31日，祥生尚未償還借款總額（包括計息銀行及其他借款及優(yōu)先票據(jù)）為414.42億元。“三道紅線”出臺的情況下，如何合理運(yùn)用資金是祥生需要面對的重要課題——IPO資金30%都將用于償還此前發(fā)行的信托融資。

對比來看，祥生控股2017年凈負(fù)債率高達(dá)1380%，2018年下降至740%，2019年以后持續(xù)下降。

數(shù)據(jù)來源：招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對此，祥生招股在招股書中寫道：“我們的凈資產(chǎn)負(fù)債比率較高，乃由于借款金額相對較大，以及由于先前累計虧損而導(dǎo)致總股本相對較小?！?/p>

過去三年，祥生控股借款總額(包括計息銀行及其他借款、資產(chǎn)抵押證券及優(yōu)先票據(jù))分別為258.74億元、290.65億元、285.27億元。而2020年前8月為414.41億元了。

上市之后，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步多元化融資來源，進(jìn)而優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2020年4月30日至2020年8月31日期間，祥生就借款訂立六份貸款協(xié)議，本金總額為人民幣42.1億元，該等六份貸款協(xié)議的年利率介乎3.70%至7.00%。

同期，祥生還就融資訂立28項(xiàng)信托融資安排，本金總額為約人民幣121.66億元。該等信托融資協(xié)議的年利率介乎7.90%至15.40%。

進(jìn)入2021年，從債券市場上看，房企境外融資利率普遍下降，對于祥生來說，無疑也是個利好消息。

隨著發(fā)展進(jìn)入可持續(xù)新通道后，祥生不斷提升企業(yè)關(guān)鍵經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)的健康度和增長性，真正全面提升融資評級，比如參與穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)的國際評級。

在傳統(tǒng)融資方面，加大與銀行等金融頭部機(jī)構(gòu)的總對總對接和溝通，拓展總對總的融資白名單，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的整體授信，最終持續(xù)降低未來融資成本。

1999年，祥生于浙江省紹興市開發(fā)了第一個住宅項(xiàng)目，即諸暨祥生濱江花苑。

隨后，祥生逐漸走出諸暨，于2007年開發(fā)了首個上海住宅項(xiàng)目，即上海祥生福田雅園，并繼續(xù)走出長三角，嘗試在其他地方拿地開發(fā)。

很長一段時間內(nèi)，祥生堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區(qū)域。

2016年，祥生采取“1+1+X”擴(kuò)張策略，將項(xiàng)目擴(kuò)展至泛長三角區(qū)域以外（例如湖北省荊門、湖南省衡陽及常德及內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特）的其他具高增長潛力的城市。

僅從2019年收益比例看，大本營浙江占到祥生收益的62.5%，泛長三角區(qū)域收益占比為35.9%，其他區(qū)域?yàn)?.6%。此外，項(xiàng)目主要位于長三角的三四線城市，屬于農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略。

X，意味著無限可能。祥生對新進(jìn)城市，往往以標(biāo)桿項(xiàng)目破局，打造區(qū)域影響力和競爭力。

截至2020年7月31日，祥生土儲總面積2382萬平方米，在11個省份、45個城市擁有205個分屬不同開發(fā)階段的項(xiàng)目。其中，屬于浙江省的土儲占比50%左右，另外37%來源于泛長三角，為浙江省緊密相連的上海、江蘇、安徽、山東等省市，剩余的X是祥生認(rèn)為未來具有較大增長潛力的區(qū)域和城市，目前布局是13%左右。

數(shù)據(jù)來源：招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至目前，祥生在土儲和投資上基本呈現(xiàn)出“541”的分布格局，如2019年的銷售，浙江大約貢獻(xiàn)5成，非浙江外泛長三角大概4成，X城市合計1成。

隨著1+1+X動態(tài)推進(jìn)，當(dāng)下541格局未來會逐步走向均衡，預(yù)計3-5年后會呈現(xiàn)出442的新格局。即浙江區(qū)域占比40%，浙外泛長三角占40%，而X區(qū)域占比20%。

因?yàn)閄板塊基數(shù)低，邊界大、未來增速更快，所以浙江區(qū)域雖然業(yè)績會持續(xù)增長，但權(quán)重會從50%逐步下降到40%左右。

更多數(shù)據(jù)披露，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集團(tuán)的物業(yè)開發(fā)及銷售收入中，來自浙江省的占比分別為51.8%、71.4%、62.5%、40.6%及52.4%。

截至2020年7月31日，祥生控股集團(tuán)有一半以上項(xiàng)目和約49.8%土地儲備，均位于浙江省內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源：招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，祥生2020年新增33宗地塊，權(quán)益金額221.79億元，其中諸暨6宗，杭州、濟(jì)南各三宗，合肥、嘉興、宿遷、溫州均拿下兩宗地，其余城市各拿到一宗地塊。

2016-2018年間，祥生地產(chǎn)踩準(zhǔn)了三四線發(fā)展紅利，迅速從百億擴(kuò)大到千億規(guī)模。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的政策和市場變化，三四線紅利在逐漸消失，未來祥生需要調(diào)整，把方向放到全國化和二線城市發(fā)展。

這對祥生的土地儲備提出更高要求。

截至2020年3月31日，祥生擁有項(xiàng)目應(yīng)占總建筑面積為約2304.5萬平方米，低于奧園、遠(yuǎn)洋等同規(guī)模房企——截至2019年末，奧園、遠(yuǎn)洋擁有土地儲備總建筑面積分別為：4503萬平方米、3724.3萬平方米。

另一方面，長三角是眾多房企必爭之地，土地成本價格也在不斷拉升。

祥生地產(chǎn)土地成本從2017年2342元/平方米上升到2020年前4月的3715元/平方米，溢價空間不斷被壓縮。

區(qū)域破圈，是祥生上市后的另一個任務(wù)。

如果說2019年那波人事調(diào)動是為了上市做準(zhǔn)備，那上市后對組織架構(gòu)大動“手術(shù)刀”，則是對于全國化布局的重新考量。

1月14日下午，有媒體報道稱，祥生地產(chǎn)在開展大規(guī)模的區(qū)域調(diào)整和人事調(diào)整，對區(qū)域公司進(jìn)行拆分。除了已經(jīng)“一拆三”的華中區(qū)域，重點(diǎn)的蘇寧皖區(qū)域和浙南區(qū)域也已拆分，浙東和浙北等幾個區(qū)域也將著手細(xì)分。

具體為，祥生地產(chǎn)將原蘇寧皖區(qū)域進(jìn)行新一輪優(yōu)化調(diào)整，將原來的蘇寧皖大區(qū)全新規(guī)劃形成連宿、蘇南、宣城和合肥4個事業(yè)部。

華中區(qū)域則分出了江西公司（單獨(dú)成立為事業(yè)部），湖南公司劃歸聯(lián)創(chuàng)區(qū)域。原浙南區(qū)域下屬的2個義烏項(xiàng)目劃歸臺州城市公司統(tǒng)一管理，3個麗水項(xiàng)目合并成立麗水事業(yè)部后，也規(guī)劃臺州城市公司統(tǒng)一管理。

6個溫州項(xiàng)目合并成立溫州事業(yè)部，7個衢州項(xiàng)目合并成立衢州事業(yè)部，兩個事業(yè)部均劃歸浙東區(qū)域統(tǒng)一管理。

數(shù)據(jù)來源：招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對此，祥生地產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)內(nèi)部尚未發(fā)布調(diào)整文件及正式公告。內(nèi)部組織變革一直是公司十分關(guān)注的管理內(nèi)容。規(guī)模進(jìn)階后，公司主動調(diào)整，以組織構(gòu)架的不斷升級變革帶動運(yùn)營效率的提升。

組織架構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整，公司高管也將發(fā)生變動。負(fù)責(zé)祥生地產(chǎn)浙南區(qū)域的總裁顧建軍有意在年后離職，最值得關(guān)注的是，蘇寧皖區(qū)域拆分后由祥生地產(chǎn)行政總裁陳弘倪管理，可見對于泛長三角區(qū)域發(fā)展的重視程度。

據(jù)祥生地產(chǎn)招股書披露，公司核心高級管理層年齡均在46歲以下，與37歲的陳弘倪屬于同一個年齡段。副總裁郭政，39歲；副總裁韓波，46歲；副總裁陳建熙，40歲；副總裁談銘恒，44歲；浙南區(qū)域總裁顧建軍，44歲；浙北區(qū)域副總裁鐘超，46歲。

公開資料顯示，陳弘倪自2012年10月加入祥生，擔(dān)任祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)酒店管理公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)酒店的整體運(yùn)營；2014年，擔(dān)任大本營諸暨城市分公司董事長、負(fù)責(zé)諸暨市內(nèi)各項(xiàng)目公司管理及運(yùn)營；2017年，擔(dān)任祥生地產(chǎn)執(zhí)行總裁，協(xié)助總裁進(jìn)行祥生地產(chǎn)的整體業(yè)務(wù)管理。

從酒店運(yùn)營到大本營董事長，再到地產(chǎn)執(zhí)行總裁，陳國祥給予了陳弘倪足夠耐心，讓其慢慢成長。2020年5月，陳弘倪獲委任為執(zhí)行董事兼行政總裁，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌集團(tuán)整體業(yè)務(wù)管理及物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營。

事實(shí)上，陳弘倪自2019年上任后，繼續(xù)堅持重倉三四線的模式。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，諸如祥生這樣的企業(yè)，想要完善全國化布局，勢必要不斷加大在一二線城市的項(xiàng)目比重，增強(qiáng)整體經(jīng)營的抗風(fēng)險能力。

數(shù)據(jù)來源：招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

然而，2020年實(shí)現(xiàn)上市的祥生，遭遇新冠疫情黑天鵝影響和“三道紅線”出臺，對于其中的機(jī)會把握更加考驗(yàn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的眼光和能力。

表現(xiàn)在外的，這一年祥生地產(chǎn)仍不斷在杭州、溫州等一二線及強(qiáng)二線城市拿地補(bǔ)倉，進(jìn)一步平衡戰(zhàn)略布局與土地儲備。

顯然，上市元年之后，陳弘倪需要對祥生的發(fā)展重新謀劃與思考。

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原標(biāo)題： 細(xì)細(xì)的紅線|祥生元年