作者：克而瑞資管

為盤(pán)整市場(chǎng)、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)企業(yè)，多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”，華潤(rùn)置地、大悅城、碧桂園、美的置業(yè)等多家房企獲得超百億并購(gòu)貸銀行額度。但房地產(chǎn)政策端的利好尚未帶來(lái)市場(chǎng)信心的明顯恢復(fù)。

2022年前2個(gè)月，在集中供地暫緩、疫情反復(fù)等因素影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)低開(kāi)，成交規(guī)模下滑。1-2月房企拿地總額僅960億元，同比下降86%。

22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中僅北京完成首輪集中土拍，從土拍情況來(lái)看，北京此次計(jì)劃出讓18幅地，最終石景山首鋼東南區(qū)830等地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而遭遇流拍，其余17幅地均順利成交，共收金480億元。從拿地企業(yè)來(lái)看，央企、國(guó)企等現(xiàn)金流壓力相對(duì)較輕的房企仍在“挑大梁”。

不過(guò)，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)依舊十分激烈。17幅成交地塊中，有3幅觸及最高限價(jià)成交，分別是華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟地塊、綠城競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊和建發(fā)競(jìng)得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。結(jié)合區(qū)位來(lái)看，這3幅地均位于熱門(mén)區(qū)域，同時(shí)還有規(guī)劃利好加持，因此備受房企青睞。尤其是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，因臨近互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊需求旺盛、購(gòu)買力也強(qiáng)勁，因而吸引了多達(dá)10家房企及聯(lián)合體競(jìng)拍，最終由建發(fā)封頂價(jià)格競(jìng)得，成交樓板價(jià)為38601元/平方米。

 2018-2022年1-2月房企拿地投資規(guī)模（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

 近一年房企拿地投資規(guī)模環(huán)比變化（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

1、房企發(fā)債總規(guī)模719億元，同比下降65%

2022年1-2月，央行在公開(kāi)市場(chǎng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)資金凈投放7000億元，市場(chǎng)利率總體平穩(wěn)。年末降準(zhǔn)后，央行通過(guò)擴(kuò)大逆回購(gòu)力度、超額續(xù)作MLF（中期借貸便利）等偏松操作保持流動(dòng)性合理充裕。

1-2月央行公開(kāi)市場(chǎng)合計(jì)凈投放7000億

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

房企方面，2022年1-2月房企發(fā)債總規(guī)模719億元，同比下降65%。境內(nèi)債券融資588億，同比下降47%。海外債方面，1-2月房企海外發(fā)行債券131億元，較去年年底略有恢復(fù)，但同比仍下降86%。為置換即將到期的海外債，大發(fā)地產(chǎn)、祥生集團(tuán)等民營(yíng)房企以12-13%高息發(fā)行美元票據(jù)融資。

 近三年1-2月同期房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

融資成本方面，受益于國(guó)內(nèi)穩(wěn)中寬松的貨幣政策，1月、2月房企境內(nèi)發(fā)債利率降至3.5%左右。海外債方面，國(guó)企、民企分化明顯，大發(fā)、祥生等民企海外發(fā)債成本居高不下，綠城中國(guó)1月發(fā)行的4億美元增信債券利率則僅有2.3%。

近12個(gè)月房企境內(nèi)外發(fā)債總額（億元）&利率

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

從房企發(fā)行債券的類型分布來(lái)看，1-2月，房企發(fā)行一般中期票據(jù)324億元，占比超4成。

受疫情反復(fù)，當(dāng)前市場(chǎng)不穩(wěn)定因素較多影響，一般中期票據(jù)和超短期融資債券等久期較短的債券成為市場(chǎng)發(fā)行的絕對(duì)主力，占比分別為45%、11%，合計(jì)占比接近6成。

今年頭兩個(gè)月，房企債券1-3年（含）、3-6年（含）發(fā)行規(guī)模較大，發(fā)行量分別占38%、34%。

企業(yè)方面，萬(wàn)科地產(chǎn)1-2月發(fā)行3筆一般中期票據(jù)，合計(jì)融資80億，為各房企發(fā)債規(guī)模之首。

房企發(fā)債TOP10房企中，國(guó)企占據(jù)7席，僅有禹洲、龍湖、濱江等少數(shù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定民營(yíng)房企發(fā)債超20億元。祥生集團(tuán)通過(guò)祥生控股及關(guān)聯(lián)海外子公司成功發(fā)行兩筆美元債，合計(jì)融資2.21億美元，其13%的高票息也為今年至今房企發(fā)債利率榜首。

2022年1-2月房企發(fā)行各類型債券規(guī)模&利率

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

2、并購(gòu)貸款春風(fēng)至，民企融資占比回升

受益于寬松的貨幣大環(huán)境，今年前兩個(gè)月，國(guó)資房企平均發(fā)債利率持續(xù)走低，2月下探至3.11%。民企發(fā)債融資利率則略有起伏，1月沖高至7.08%后，2月回落至5.01%。

1、2月，房企發(fā)債主體數(shù)量分別為30、28家，較12月略有下滑。其中，25%為民營(yíng)房企，與12月相差不大。

近期，為盤(pán)整市場(chǎng)、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)企業(yè)，多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”，積極響應(yīng)監(jiān)管層鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購(gòu)的號(hào)召。華潤(rùn)置地、大悅城分別獲得200億元、碧桂園、美的置業(yè)分別獲得150億元銀行并購(gòu)貸額度。眾機(jī)構(gòu)中以招商銀行支持力度最大，已發(fā)放超500億元并購(gòu)貸融資額度。

近12個(gè)月房企發(fā)債主體數(shù)量變化按月

2022年1-2月，國(guó)資房企仍為境內(nèi)外發(fā)債主力，民營(yíng)房企發(fā)債融資占比略有上升，由Q4的15%升至28%，接近去年Q3水平。為應(yīng)對(duì)即將到期的海外債，禹洲集團(tuán)發(fā)行1年期7.81%票息4.53億美元新票據(jù)以交換本金總額為4.77億美元的交換票據(jù)，為民企1-2月債券融資單筆規(guī)模最高。

與此同時(shí)，據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)，2022年二季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1865元，其中海外債約為889億元。二季度，民企約有764億海外債即將到期，約占二季度到期海外債總規(guī)模的85%。境內(nèi)方面，民企另有約408億債券即將到期。二季度，民營(yíng)房企面臨境內(nèi)外超千億債券到期，這中間，佳兆業(yè)、華夏幸福、中國(guó)恒大均有百億規(guī)模債券到期。

今年下半年，債券到期規(guī)模超百億的民營(yíng)房企有4家，分別為中國(guó)恒大，富力地產(chǎn)、世茂集團(tuán)和陽(yáng)光城。其中，陽(yáng)光城下半年將有106億債券到期，而2月，陽(yáng)光城向監(jiān)管機(jī)構(gòu)匯報(bào)，現(xiàn)金流已枯竭，或遭金融機(jī)構(gòu)“擠兌”，需重點(diǎn)關(guān)注。

一年內(nèi)核心房企到期境內(nèi)債券VS海外債

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

總體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著巨大壓力。從市場(chǎng)層面來(lái)看，受政策利好影響，部分熱點(diǎn)城市城市已有回暖跡象，如四大一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格普漲，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內(nèi)陸二線城市已出現(xiàn)回暖苗頭，武漢、杭州、青島、揚(yáng)州等為典型代表。

但由于前期調(diào)控加碼、房企暴雷、項(xiàng)目降價(jià)等原因，使得購(gòu)房者信心備受打擊，短期內(nèi)觀望情緒濃厚，疊加3月以來(lái)上海、深圳等熱點(diǎn)城市疫情反復(fù)等影響，購(gòu)房需求或被推遲。但熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域依然還是購(gòu)房者爭(zhēng)搶的熱點(diǎn)，對(duì)于房企而言，“抓回款”仍將是接下來(lái)的第一要?jiǎng)?wù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 并購(gòu)貸春風(fēng)難解春寒，房企拿地融資規(guī)模均觸冰點(diǎn)